Рост цен на жилье в Минске остановился – но радоваться рано
14:15 23.10.2026 (обновлено: 14:24 23.10.2026)
© Sputnik / Александр Иванов
/ Подписаться
На столичном рынке жилой недвижимости в этом году наблюдались рост цен и снижение количества предложений, но в последнее время заговорили о возможном снижении цен. Стоит ли этого ожидать на самом деле – в материале Sputnik.
Сразу несколько факторов влияют на цены на недвижимость, а точнее, на их рост, и один из них – спрос. В Минске жилье востребовано всегда: как за счет внутреннего спроса, так и благодаря приезжим из других стран и белорусских регионов. Но не только это влияет на формирование цен на недвижимость.
Какие еще факторы сказываются на стоимости столичных квартир и стоит ли ожидать снижения цен на квадратный метр в ближайшем будущем, корреспондент Sputnik обсудила с заместителем директора по аналитике портала Realt.by Андреем Чернышевым.
Подходящее время для покупки
По словам эксперта, курс доллара продолжает оказывать влияние на уровень цен на квартиры в Минске. А в последнее время валюта США демонстрирует некоторое снижение и даже продается меньше, чем три белорусских рубля за одного "американца".
"Изначально стоимость недвижимости в Беларуси формируется в валюте. Соответственно, когда доллар дешевеет, квартиры в пересчете на белорусские рубли тоже дешевеют. Для покупателей это важно, так как уменьшается сумма кредита на покупку квартиры", – отметил он.
Кроме того, условия кредитования становятся более выгодными. Так, буквально на днях Беларусбанк уменьшил ставку по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке. Если ранее ставка была 15,4% годовых и без льготных периодов, то сейчас займ можно взять на следующих условиях: первые два года во время грейс-периода ставка будет 12% годовых, а затем 14,4%.
Как распределяются сделки по стоимости квартир (инфографика)
© Sputnik
"Ставка по кредитам на вторичку уменьшилась на 1%, кредиты на новостройки тоже стали выгоднее: ранее выдавались под 14,4% годовых, а теперь – под 14,2%. Кредит - это то, что позволяет сегодня совершать такие дорогостоящие покупки, ведь если бы не было таких выгодных кредитов, людям даже с хорошим доходом приходилось бы копить на квартиру годами", – сказал Чернышев.
Таким образом, по мнению эксперта по недвижимости, нынешняя экономическая ситуация в стране максимально располагает к тому, чтобы приобрести квартиру и решить свой жилищный вопрос.
Цены бьют по карману
Вместе с тем Чернышев отметил, что цены на столичное жилье высокие, и даже при растущих доходах людям все труднее решиться и совершить такую покупку.
"Но, если посмотреть на усредненное соотношение зарплат и цен на квадратный метр, ситуация выглядит достаточно неплохо. Так, если в 2013 году, когда был зафиксирован высокий рост цен на "квадрат", за среднюю зарплату по Минску без вычета налогов можно было купить 0,45 квадратных метров, а сейчас – 0,65 квадратных метра, плюс есть доступные кредиты, которых в 2013-м не было", – отметил собеседник агентства.
Как распределяются сделки по количеству комнат и году постройки (инфографика)
© Sputnik
В связи с этим аналитик задался вопросом, почему стало труднее купить квартиру. Он полагает, что связано это с ростом цен на другие товары и увеличением объемов сопутствующего потребления. Это также сказывается на покупательской способности.
Но тем не менее, по словам эксперта, доступность жилья в Минске в настоящее время высокая, также как и выгодность его приобретения. Но речь идет о жилье для жизни, а не о способе инвестирования.
Спрос высокий, но мало предложений
Помимо высокого спроса, доступности кредитов и роста доходов, есть еще один фактор, который также влияет на уровень цен на жилую недвижимость, – это количество предложений, которых в последнее время становится все меньше.
Как отметил замдиректора по аналитике, в доковидный период большая часть спроса удовлетворялась за счет быстростроящихся домов с небольшими и недорогими квартирами в комплексе "Минск-Мир". Но сейчас в этом ЖК остались только дорогие квартиры или апартаменты, которые имеют доступную цену, но воспринимаются покупателями как особый формат жилья, так как это коммерческая недвижимость. В частности, за счет высокой стоимости коммунальных платежей.
"Апартаменты не сильно привлекают, как обычные новостройки. А все остальные новостройки либо подорожали, либо слишком приблизились к МКАДу, что далеко не всех устраивает", – отметил Чернышев.
В связи со снижением количества предложений на первичном рынке недвижимости, покупатели вынуждены обратить свое внимание на вторичку. Но и здесь, по словам эксперта, выбор снизился: только за последние 12 месяцев количество предложений уменьшилось примерно на 30% до 5,4 тысячи квартир.
Но, как отметил аналитик, все эти факторы, оказывающие влияние на цены, не являются предвестниками того, что стоимость квартир пойдет вниз.
Интересная тенденция
Вместе с тем, по словам Чернышева, наметилась интересная тенденция: по совершенным сделкам в сентябре впервые в текущем году рост цен оказался минимальным.
"Наглядный пример: средняя цена квадратного метра проданных в августе квартир была 2295 долларов, а по итогам сентября цена приросла буквально на пять долларов до 2,3 тысячи. Причем рост в цене показали только однушки, которые всегда пользуются повышенным спросом", – рассказал замдиректора по аналитике.
Но этому есть объяснение: рост цен остановился из-за сочетания нескольких факторов.
"В августе было совершено 1,2 тысячи сделок, в сентябре – столько же. Но особенность сентября заключается в том, что это начало учебного года, а, как показывает практика предыдущих лет, это всегда оказывает влияние как на покупателей, так и на продавцов. Подготовка детей к школе всегда отвлекает людей от проведения сделок", – объяснил эксперт.
Как распределяются сделки по количеству комнат и году постройки (инфографика)
© Sputnik
Исходя из этого сентябрь не стоит рассматривать как некий показатель стабилизации или снижения спроса и цен. Особенно с учетом того, что за август прирост цен составил практически 3%.
Что касается октября, то активизация продаж пока не наблюдается, но Чернышев не исключает, что она может произойти в последние два месяца этого года или в ноябре – когда будут видны сделки с новыми условиями кредита.
Для снижения цен нужен стресс-фактор
"Важно понимать, что у рынка недвижимости есть не две стадии – рост и падение, а три – между ними появляется стабильность или плато, которое может длиться достаточно долго. Например, ценовое плато было в течение 2016 года и в 2021 году. При этом снижение цен может начаться только на фоне какого-то стрессового момента. Например, это может быть резкий рост курса доллара, как это произошло в январе 2015-го и марте 2022-го, когда доллар подскочил до четырех рублей, приостановка кредитования или сильный рост процентных ставок", – отметил собеседник Sputnik.
Тогда будет запущен следующий механизм: если кредиты или квартиры в рублях подорожают, количество сделок сократится, а из-за отсутствия спроса продавцы будут вынуждены отказаться от дальнейшего поднятия цен.
Средние цены квадратного метра на вторичном рынке в Минске (инфографика)
© Sputnik
Но даже если такой стресс-фактор и произойдет, цены не снизятся одномоментно, этого придется ждать минимум полгода-год.
"Есть одно не самое позитивное "но": если вдруг наступит стресс-фактор (а чаще всего это скачок обменного курса доллара), то, скорее всего, условия кредитования изменятся не в лучшую сторону и ставки годовых увеличатся до 20% и более. А это значит, что купить квартиру станет, наоборот, труднее. Поэтому очень важно понимать все эти закономерности и не ждать чуда. Есть такое высказывание: "Иногда наши желания не сбываются ради нашего же блага", примерно такая ситуация сейчас наблюдается и на рынке недвижимости Минска", – подытожил заместитель директора по аналитике профильного портала.
Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале, МАКС и Viber. Также следите за нами в Дзен!
