Как никогда много: в Минске простаивают офисы и павильоны в ТЦ

В нынешнем году предложение коммерческих помещений значительно превышает спрос на них. Свободные помещения можно найти в 117 из 141 бизнес-центра Минска, а запросы на аренду от айтишных компаний упали более чем в два раза. Такого еще не было, отмечают специалисты из области недвижимости.

Прямо сейчас в столице простаивают более 200 тысяч квадратных метров офисных помещений. При этом ежегодно в строй вводят новые объекты – только за неполный год построено 67 тысяч "квадратов". Но они, увы, никому пока не нужны.

Sputnik выяснил, что стало причиной массового снижения спроса на офисы, сколько стоит арендовать подобные помещения и какая ситуация сейчас с торговыми центрами.

Подобных ситуаций в Минске еще не было. Наиболее объемный ввод новых бизнес-центров пришелся на 2013-2016 годы, когда ежегодно появлялись по 100 и более тысяч новых офисов в бизнес-центрах. Рынок активно пополнялся новыми площадями, и большой объем свободных помещений в свою очередь давил на арендные ставки и цены, что вместе с начавшимся финансовым кризисов снизило ставки и цены практически на 50%.

"Сейчас ситуация сложнее. Тогда основным стресс-фактором влияния на спрос был финансовый кризис. Бизнес терял выручку, потребители немного теряли в доходах. Но при этом объем спроса оставался тем же. И с потенциалом на рост, потому что развивалась IT-отрасль и другие сферы", - рассказывает руководитель "Твоя столица. Недвижимость для бизнеса" Руслан Орлов.

Сейчас, несмотря на более-менее стабильный обменный курс валют и перевод ставок аренды в белорусские рубли (временное требование со стороны законодательства с 23 сентября 2022 года до 23 сентября 2023-го – Sputnik), приходится констатировать, что за последние два года спрос значительно уменьшился в объемах. Если раньше основным потребителем современных офисов был IT-сектор – порядка 40 и более процентов заявок поступало именно от него, то сейчас этот сектор ужался до рекордного минимума – 5% в общем объеме спроса. При этом если ранее айтишники искали площади 1000 и более "квадратов", то сейчас, и это в лучшем случае, 300 кв. м.

"Объемного спроса на офисы сейчас нет. Он сугубо сконцентрирован в сегментах торговли, оказания услуг – то есть небольшой, мелкий частный бизнес, что подтверждает структура заявок по площадям. Более 70% приходится на офисы до 150 метров. А около 40-50% - от 50 до 100 "квадратов". У мелкого бизнеса нет большого капиталооборота, они ориентируются на розницу, на простых потребителей. И, соответственно, не могут позволить себе ни большие офисы, ни высокие ставки аренды", - говорит собеседник.

Около 70% запрашиваемых ставок аренды находится в сегменте до 10 евро за один квадратный метр. В 2020 году, когда случилась пандемия и последующая за ней работа на "удаленке", арендная ставка на офисы в классе "В+" (этакая золотая серединка – не переоцененный лакшери "А", но и не устаревающий "В") составляла 18+ евро. Сейчас она заявляется на уровне 12-13 евро, а в договорах и вовсе зачастую опускается до 10 евро.

К примеру, класс "А" за последние два года опустился с 30+ евро до 19-, класс "В+" – с 18+ до 12- евро, класс "В" – с 12+ до 9- евро. И только класс "С" как самый дешевый остался на прежнем уровне: 8 евро за "квадрат".

Специалист отмечает: главная проблема не в том, что много свободных офисов, а в том, что в данный момент в этом сегменте нет объемного спроса. Остался точечный и весьма пассивный спрос, которому не под силу освоить весь профицит предложения площадей.

Сказать, что к следующему лету пустующие помещения будут массово заполняться, тоже нельзя. До конца следующего года – также вряд ли. И вот почему.

"Первая причина – для того, чтобы сюда снова пришли международные компании, начали открывать свои представительства, нужны значительные изменения на международной арене. А предпосылок этому пока нет. Но даже если они будут, и международные компании начнут открывать свои представительства, то запросы от них будут на офисы до 200 "квадратов" – то есть относительное небольшие помещения", - поясняет Руслан Орлов.

В 2023 году в Минске появятся еще минимум 60-80, а может, и 100 тысяч новых "квадратов". К слову, на разных стадиях возведения в настоящий момент находится порядка 150-180 тысяч метров в бизнес-центрах. Самый крупный из них – подошедший к финальной стадии строительства Shanter Hill на проспекте Победителей с 60+ тысячами "квадратов". Сейчас работы на нем остановлены – возможно, как раз потому, что застройщик не видит смысла открывать объект, для которого не будет потребителя.

Тот же бизнес-центр "Проспект", который многие знают как экс-"Кемпински" возле Белгосцирка. Свободных только офисных помещений в нем, по подсчетам специалистов агентства недвижимости, порядка 20+ тысяч метров. Кроме того, есть бизнес-центры, простаивающие годами. Например, "Центрополь" около стадиона "Динамо" – изначально здесь предусматривались гостиница, апартаменты, торговые и офисные помещения. С учетом пониженного спроса перспективы не очень радужные.

Собеседник категоричен: спрос на офисные помещения может увеличиться только за счет развития бизнеса.

Разница между офисным и торговым сегментом существенная, констатируют в агентстве недвижимости. Торговля получила удар в 2020 году, когда началась пандемия – из-за снижения посещаемости. И общепит, и ритейл потеряли выручку, но спустя каких-то полгода все нормализовалось – критических изменений не произошло.

"Поэтому сейчас ритейл, если мы не берем санкции, живет в принципе неплохо. Но в тех местах, которые для себя сформировали определенный пул посетителей и арендаторов. Речь о крупных ТЦ – Dana Mall, Galleria Minsk, Green City и так далее, которые уже заполнены и полюбились посетителям, у которых есть бренды, притягивающие потоки людей", - подчеркивает руководитель "Твоя Столица. Недвижимость для бизнеса".

Что касается новых ТЦ, которые планируют только открываться, то, по его словам, они могут простоять долгое время заполненными только наполовину.

Свободные площади в настоящий момент есть во многих минских торговых центрах. По мнению Орлова, новые ТЦ столице уже однозначно не нужны. Так в Минске уже заморожены два строящихся крупных объекта – это Sigma на Немиге и МФК "Призма" возле универсама "Беларусь". Застройщик заявлял о возможности возобновления строительства в 2023 году.

"Торговые объекты тоже сталкиваются со сложностями заполнения, как бизнес-центры, но не столь серьезными. Предложений в этом сегменте хватает. Что касается спроса, сейчас собственники торговых центров вынуждены добавлять помимо торговой все больше еще и развлекательную составляющую. Не зря в том же Palazzo поставили аэротрубу, в Minsk City Mall заявлен первый в Беларуси кинотеатр IMAX. Многие понимают, что на одном ритейле уже не проживешь", - резюмировал собеседник.