Советы юриста при покупке жилья - просто о законах

Вся недвижимость в Беларуси регистрируется, поэтому для того, чтобы не нарваться на мошенников, достаточно помнить, что до того, как передавать деньги за квартиру или дом, нужно составить договор у нотариуса или у регистратора, а потом зарегистрировать его.

Сложнее дело обстоит с оценкой того, есть ли люди имеющие права на вашу покупку. Приобретение недвижимости – сложная процедура: нотариусы и регистраторы стараются по максимуму проверить все документы, но полностью проследить всю историю жилья сейчас невозможно.

Идеальная покупка с точки зрения юриста – это квартира, где никто не зарегистрирован, купленная вами у супругов, которые в свою очередь построили ее в ЖСПК, уже будучи в браке.

Совсем хорошо, если квартира принадлежала этим супругам более 15 лет. Почему именно так? Объясним по порядку. Для начала, почему для юриста лучшие продавцы – муж и жена.

У супругов, по белорусскому законодательству, возникает общее право собственности на все, что они получают в браке, кроме того, что каждому из них подарили или он получил в наследство.

Продать недвижимость, которая в общей собственности супругов, они могу только вместе. Один из них подписывает договор, второй дает письменное согласие на реализацию.

Брак можно зарегистрировать не только в Беларуси, но и в другой стране. Поэтому проверить, в браке ли человек, если он сам говорит, что нет – практически нереально.

Вот из-за этих формальностей и нотариусы, и регистраторы у тех продавцов, которые говорят, что холосты или не замужем, просто берут заявление об отсутствии супруга.

Если окажется, что брак был, и квартиру продавец получил во время него, то супруг, который не участвовал в продаже "метров", может истребовать свое имущество назад.

Второй момент – отсутствие зарегистрированных в квартире людей. Особенность белорусского Жилищного кодекса в том, что по нему очень сложно выселить человека. Даже если он не член вашей семьи.

Выселение – это долгий и не всегда простой судебный процесс. Прописывать в договоре схемы с тем, что на момент покупки продавец или еще кто-то останется прописанным в квартире, а потом переедет – риск.

Третье – с квартирами юридических нюансов меньше, чем с домами. Дом стоит на земельном участке, оформление прав на землю – это часто отдельная история.

Кроме того, дома часто достраивают, и проверять по техпаспорту, все ли пристройки узаконены, а значит, соответствуют ли всем правилам, и их не нужно будет сносить – сложнее.

Причем смотреть соответствие дома техпаспорту придется самостоятельно, нотариусы и регистраторы при заключении договора этого не делают. Плюс: участок и хозпостройки также надо сравнивать с планом.

С квартирой техпаспорт тоже стоит глянуть, но там это сделать проще из-за меньших объемов. Квартиру с несогласованной перепланировкой покупать не стоит, потому что это риск попасть на крупные расходы по уплате штрафов и приведению все в прежний вид.

В общем, если хотите дом, то лучше купить участок и построить – и дешевле, и судебные споры по поводу участков, особенно купленных у государства, более редкое явление, чем споры по поводу готовых домов.

С построенными квартирами меньше споров об их принадлежности, и если такой спор есть, то он обнаружится в первые годы после сдачи жилья в эксплуатацию.

По долевому у нас в стране были громкие процессы, когда оказывалось, что на строительство одной и той же квартиры фирма застройщик ухитрилась заключить договоры с двумя разными клиентами.

Такие схемы всплывают, как правило, сразу при заселении дома, поэтому если вы покупаете "долевку", в которой уже несколько лет жили продавец с семьей, можете быть спокойными – маловероятно, что за ее строительство заплатил кто-то еще и предъявит свои права.

Что касается наследства, то в юридической практике периодически встречаются случаи, когда через 10-20 лет объявляется неучтенный наследник. Чаще всего это дети от первых браков.

Такой наследник, если его не известили о смерти родственника, имеет полное право требовать свою долю в его имуществе. Проверить отсутствие таких претендентов на жилье практически нереально при покупке.

С приватизацией риски примерно те же, но тут стоит уточнить, что речь идет о ранней приватизации – той, что была в 1990-е или начале 2001-го. С приватизацией 2012 года вопросов гораздо меньше.

Из старых договоров приватизации не всегда видно, кто принимал участие в покупке жилья у государства. А все участники приватизации имеют право на долю в квартире.

Конечно, в этом случае нотариус или регистратор будут стараться найти документы об участниках, а если они не сохранились, то могут и отказать в удостоверении сделки, но иногда бывают ситуации, что по документам все было чисто, а участник приватизации объявится и оспорит ваши права.

В приватизации 2012 года документы были более стандартными, законодательство более совершенным, и там участники приватизации указываются в бумагах четко.

Но есть еще один аспект: очень редко бывают вопросы с тем, подлежало ли жилье приватизации. Такие случаи единичны, но о них стоит помнить. Они есть и по более старым договорам. Нотариусы и регистраторы это тоже не всегда могут проверить.

Ну и в завершение: для чего упоминалось, что квартира должна быть у продавца более 15 лет, чтобы снизить риски. Это срок приобретательской давности.

Другими словами, если все-таки обнаружится новый претендент на квартиру, и дойдет до судебного спора, то можно сослаться на то, что у продавца право на недвижимость все равно возникло по давности владения. Это не гарантирует стопроцентно выигранного дела, но увеличивает шансы на хороший исход.