Почему не стоит путать залог дома с куплей-продажей? Просто о законах

© Sputnik / Руслан Кривобок / Перейти в фотобанкДачный поселок, архивное фото
Дачный поселок, архивное фото - Sputnik Беларусь, 1920, 29.06.2022
Подписаться на
Yandex newsTelegram
Достаточно часто в юридической практике встречается такой случай, когда человек взял деньги в долг и как подстраховку сделали договор купли-продажи его дома с тем, кто дал деньги. Долг вернули, а дом – нет.
По закону одним из способов предоставить гарантии, что вы вернете одолженные деньги, является заключение договора залога, рассказала адвокат Минской областной специализированной консультации по оказанию правовой помощи субъектам хозяйствования №3 Дарья Герасина.
"По сути, мы говорим о договоре с залогом недвижимого имущества (ипотека). Граждане – стороны сделки, вправе согласовать условие о том, что в случае невозврата долга, кредитор вправе получить удовлетворение из стоимости переданного в залог жилья", - сказала юрист.

В чем разница между ипотекой и куплей-продажей?

После заключения договора ипотеки, недвижимость остается в собственности у того, кто взял в долг деньги. После госрегистрации договора (а она обязательная), у того, кто одалживал появляется право требовать продажи заложенного, если долг не вернут в срок.
Когда люди заключают договор купли-продажи вместо залога, они должны понимать, что по обычной купле-продаже имущество сразу после госрегистрации сделки переходит в собственность другого человека. Вернуть его назад в этом случае после погашения долга очень сложно.
"Нельзя в договоре купле-продажи прописать и что в случае погашения займа дом возвращается первоначальному собственнику. "Отменить" договор купли-продажи можно только в суде или с согласия второй стороны", - добавила адвокат.
При залоге, если заложенную недвижимость продали за сумму больше, чем сумма долга, разница остается тому, кто брал деньги в долг. В договоре купли-продажи люди часто ничего подобного не прописывают.
Юрист объяснила, что часто люди решаются составить договор купли-продажи вместо договора ипотеки не из-за незнания, а из-за того, что в законодательстве об ипотеке есть ограничения.
Например, земельный участок можно отдать в залог только банку, тоже самое касается и дома, если он является единственным жильем, которое есть у вас в собственности.
"Люди решают заключить договор купли-продажи, когда занять деньги очень нужно, без залога одолжить крупную сумму вторая сторона не согласна, а подходящего для залога имущества нет. По моему мнению, для принятия решения ключевым аргументом является возможность признания договора купли-продажи недействительным судом", - предупредила Герасина.

Что нужно доказать, чтобы вернуть потерянное?

Адвокат объяснила, что при заключении обычного договора купли-продажи вместо ипотеки без суда невозможно доказать, что потерянный дом стоил гораздо дороже, чем та сумма, которую дали в долг. Доказать это в суде тоже непросто.
По ее словам, тому, кто потерял в результате неправильного выбора вида договора дом, нужно доказать, что на самом деле он договаривался со вторым человеком о деньгах взаймы, и дом должен был перейти к тому только в случае невозврата суммы.

"Когда стороны договорились о займе с залогом дома для обеспечения возврата денег, а подписали договор купли продажи дома, договор купли-продажи является притворным. При признании в судебном порядке договора купли-продажи притворным, оценивается действительность договора залога имущества", - рассказала Герасина.

Адвокат объяснила, что это значит, что суд может признать договор купли-продажи недействительным, а договор залога заключенным только в том случае, если были выполнены правила, установленные законом для ипотеки.
"Если в суде выяснится, что договор купли-продажи заключили вместо ипотеки, то суд признает такой договор ничтожным, если нет оснований для признания недействительным договора ипотеки, то по требованиям о возврате дома или денег суд будет применять правила закона для него", - продолжила юрист.
По словам адвоката, тот, кто лишился дома, в этом случае должен будет вернуть всю сумму, которая прописана в договоре как оплата дома, если не докажет, что в реальности он получил меньше денег.
Герасина предупредила о том, что в случае если договор купли-продажи был заключен вместо ипотеки, а по нему передали права на земельный участок, или дом, который является единственным жильем, то есть риск потерять все.
"Дело в том, что статьей 170 Гражданского кодекса предусмотрено, что, при наличии, умысла обеих сторон на заключение сделки, которая запрещена законом, все полученное по ней идет в доход государства, а выше я говорила о запретах на передачу в ипотеку", - добавила адвокат.
Она объяснила, что такой исход дела может быть тогда, когда суд установит, что обе стороны именно знали, что ипотеку заключать нельзя в их случае, и поэтому сделали договор купли-продажи.
По словам юриста, установить такой умысел непросто, но и полностью исключать такое развитие событий нельзя.

Как оформить договоренность правильно?

"Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, можно предусмотреть залог иного имущества, в том числе принадлежащее не должнику, а третьим лицам. В договоре возможно предусмотреть оставление предмета залога у собственника либо передача тому, кто дает денежные средства", - объяснила Герасина.
Плюсы, которое дает правильное оформление обеим сторонам, очевидны. Наличие договора займа в любом случае упрощает принудительное взыскание денег, если их не вернули в срок.
Если договор его участники составили и подписали сами – долг можно взыскать в быстром приказном производстве, если удостоверили у нотариуса – по нему можно получить исполнительную надпись у нотариуса, а это еще проще и быстрее.
Тот, кто одолжил деньги, при правильном оформлении получает гарантию того, что все будет исполняться так, как договаривались, и он не останется и без дома, и без денег.
Перепечатка данного материала допускается только с письменного разрешения редакции Sputnik Беларусь.
>>> Хотите еще больше актуальных и интересных новостей – подписывайтесь на Telegram-канал Sputnik Беларусь
Также на Sputnik:
Деньги взаймы - как обезопасить себя от невозврата? Просто о законах
Почему выгодно договориться о размере алиментов – просто о законах
Как выселить из квартиры бывшего родственника – просто о законах
Лента новостей
0