Ощутимый спрос: какая ситуация на рынке жилья в Беларуси?
© Sputnik / Александр Кряжев
/ Подписаться
Рынок жилья оживился: коронавирус перестал напрямую влиять на предпочтения покупателей и продавцов квартир, главным фактором на рынке жилой недвижимости, где сейчас сложился отложенный спрос, остается курс доллара.
На "вторичке" за последние полгода спрос вырос в разы, а на "первичке" за семь лет не было столько новых домов, сколько сейчас, – 144.
Sputnik обсудил с экспертами по недвижимости ситуацию на рынке жилья и задал традиционный вопрос: что будет с ценами на квартиры в Беларуси в ближайшей перспективе?
"Вторичка" стала активнее
Заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев рассказывает, что спрос на "вторичке" за январь-июнь побил цифры "стабильного" 2019-го.
"Этот год можно рассматривать как индикатор. Ведь в 2019 году еще были доступны кредиты, баланс спроса и предложения и было более-менее спокойно. Рынок жилья был в целом стабилен", – поясняет собеседник.
Он вспоминает, что за первое полугодие 2019-го было продано 5755 квартир. За первые шесть месяцев 2020-го – 5380. Просадка, хоть и небольшая, произошла из-за коронавирусных аномалий. Итог первого полугодия 2021-го – 6473 проданные квартиры.
"После насыщенного и надеждами, и стрессами 2020 года такой фактор, как коронавирус, совсем перестал влиять на покупателей. К покупке жилья их подтолкнуло и то, что с февраля этого года возобновилось кредитование "вторички", чего уж никто не ожидал", – рассуждает Чернышев.
Средние цены сделок
© Sputnik
Кредитную ставку Беларусбанк ввел немаленькую – 21% годовых. К тому же весьма усложнились условия получения кредитов. И если раньше около 25-30% покупали жилье с помощью кредитов, то теперь – 13-14%, подчеркивает эксперт.
"Почему уменьшилась доля покупателей с кредитами? Во-первых, поднялась кредитная ставка, во-вторых – изменились условия по выдаче кредитов, в-третьих – поднялась ставка рефинансирования, к которой привязаны все банковские кредиты. Если до этого она снижалась, и даже не особо финансово просвещенный человек понимал: опускается – значит, хорошо. Многие решили, что не справятся с кредитными обязанностями – из-за этого и снизилось количество покупателей, которые берут кредит на покупку квартиры", – отмечает сотрудник агентства недвижимости.
По его словам, на рынке недвижимости сложился отложенный спрос – люди давно хотели приобрести квартиру и вот дождались.
Новостройки: такого не было 7 лет
На конец июля на рынке новостроек Минска насчитывалось 144 дома, находящихся на разных стадиях строительной готовности, квартиры на продажу предлагались в 133 из них. Исходя из потребительского класса, больше всего было квартир класса "Стандарт" – 111.
Подобное количество новостроек на рынке можно назвать максимальным для Минска – как минимум за последние 7 лет. Однако, поясняют в агентстве, не во всех домах выбор квартир такой широкий. К примеру, домов, в которых предлагаются на продажу более 200 квартир – только 10. Такое соотношение в очередной раз подтверждает, что по-прежнему большинство квартир в новостройках приобретается еще на стадии строительства, когда есть выбор и возможность сэкономить.
За первые полгода 2021-го минские риелторы продали все квартиры в 12 домах. Больше всего домов сейчас – 58 – находится на этапе возведения здания выше второго этажа. Ровно 50 строений уже полностью готовы и сданы в эксплуатацию.
"Но и цены в готовых домах, как правило, на 15-20% выше, чем в строящихся. Средняя цена одного "квадрата" без учета классности дома и количества комнат в квартире – около 1420 долларов", – заявляют в агентстве недвижимости.
На завершающей стадии строительства (то есть еще пару месяцев и все – можно въезжать) сейчас 9 домов, цены в них – порядка 1250 долларов за квадратный метр. Стоимость метра жилья, которое начинают только-только возводить, составляет сейчас 1150 долларов. За чистовую отделку (пол, стены, потолок, установка дверей и сантехники) придется доплатить от 125 до 200 долларов за метр.
Больше всего на рынке – каркасных домов (127), меньше всего – панельных (17). Кирпичных новостроек на рынке жилой недвижимости сейчас нет, подчеркивает руководитель "Твоя Столица. Новостройцентр" Наталья Жалова.
Динамика изменения цен на квартиры в новостройках
© Sputnik
"Значительных изменений в спросе на рынке новостроек за первое полугодие не было. Однако за счет появления достаточно низких цен в классе "Стандарт", сопоставимых по своей величине с ценами на пригородные жилые комплексы, величина спроса на последние уменьшилась", – говорит она.
Жалова отмечает, что доля покупателей с кредитами за первое полугодие снизилась с 50% до 30%. Причины очевидны: снижающиеся доходы населения, усложнившиеся условия выдачи кредитов. При этом средняя сумма кредита составляет порядка 65 тысяч рублей – около половины стоимости стандартной "двушки" в Минске.
"Вдобавок к этому, в 118 новостройках покупателям доступна рассрочка оплаты. Как правило, при ее предоставлении стоимость одного "квадрата" увеличивается, ее срок варьируется от полугода до 8 лет", – констатирует риелтор.
А что в регионах?
Председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость" Анатолий Звездин рассказывает, в каких регионах Беларуси самое дорогое и самое дешевое жилье.
"Кроме Минска, дорогое в Бресте и Солигорске (около 700 долларов за "квадрат"), а также в Гродно (640-650 долларов). Одно из самых дешевых, если брать крупные города, в Бобруйске (порядка 400 долларов), Орше, Пинске, Барановичах и Мозыре (450-460 долларов)", – приводит он примеры.
Что касается Минского района, цены здесь практические такие, как в столице. Самые популярные населенные пункты – Заславль и Боровляны, отмечает эксперт.
"С января в Минском районе уверенно растет количество сделок – порядка 130 квартир ежемесячно. Самым массовым сегментом по-прежнему остаются "однушки" и "двушки", – поясняет Звездин.
По его словам, цены на жилье уже давно стабилизировались, и пока они будут на том уровне, на котором установились в конце весны – начале лета.
Тем временем, в гомельском регионе чаще других квартиры покупают в промышленных центрах – Речице, Мозыре, Жлобине и самом Гомеле. Жилье, по словам директора агентства недвижимости "Недвижимость линия закона" Олега Вольштейна, здесь недорогое – 500 долларов за метр и дешевле. В июле количество сделок в областном центре возросло до 228.
Стоимость "квадрата" в Минске в зависимости от района
© Sputnik
"Оживление спроса связано с падением цен. Продавцы и покупатели нашли консенсус. К тому же, сформировался отложенный спрос", – пояснил ситуацию на рынке недвижимости в Гомеле Олег Вольштейн.
Что будет с ценами?
В ближайшее время цены на жилую недвижимость не поднимутся, и это факт. Для этого, поясняет Андрей Чернышев, нужна совокупность многих факторов: рост доходов населения, снижение ставок по кредитам, стабильный курс доллара. Актуальные проценты по кредитам, расходы и цены на продуктовую корзину не дадут "задрать" цены на квартиры как минимум до конца 2021 года.
По его словам, если постепенно эти факторы нивелируются, тогда и можно будет говорить о поднятии цен. Но перед этим будет плато в течение 4-6 месяцев, когда цены будут просто стоять.
"До конца годы мы не увидим никакого повышения. А вот снижение небольшое может быть. Нейтральный для нас прогноз – цены будут туда-сюда балансировать от месяца к месяцу", – замечает Чернышев.
Квартиры-рекордсмены
Самой дешевой квартирой, купленной на "вторичке" в Минске в последние месяцы, стала хрущевка по улице Калиновского, дом 33. Однокомнатное жилье площадью 32 "квадрата" обошлось новому хозяину в 30 тысяч долларов.
Самим дорогим жильем прошедшего полугодия стала новенькая квартира на Киселева, 17 – в ЖК "Времена года". Немаленькая студия в 165 квадратных метров стоила 442800 долларов.
Читайте также:
Пандемия и санкции: что происходит на рынке жилья Беларуси в текущем году
Полностью "электрический" квартал построят в Минске
Вице-премьер рассказал про строительство жилья и кредиты на квартиры
