Какие квартиры больше предпочитают люди, и что будет с ценами в летнем сезоне в том числе и на загородную недвижимость, Sputnik традиционно обсудил с экспертом агентства недвижимости "Твоя столица".
Сделок стало больше…
"По вторичке действительно активность увеличилась, и это мы видим по количеству сделок. Если в начале года у нас было около 700, то сейчас уже ежемесячно больше 1000 совершается", - констатирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
В этом году за первые четыре месяца на рынке жилья Минска было совершено 4100 сделок на общую сумму 180 миллионов 200 тысяч долларов. Это больше на 200 сделок, чем за первый квартал 2020-го.
"Почему так получилось? Прошлый апрель был провальным из-за начала пандемии, в марте впервые за долгое время сильно поднялся доллар. Сейчас доллар стоит, про коронавирус люди и вовсе забыли", - отмечает собеседник.
Количество сделок выросло и за счет кредитов. И, действительно, их возвращения мало кто ожидал, учитывая сложную экономическую ситуацию. Но они вернулись, пусть и не со столь доступными условиями. К примеру, Беларусбанк предлагает немаленькую 20-процентную ставку по кредиту, но на 20 лет. В то время как "Приорбанк" и "Банк БелВЭБ" – 16-17-процентную, а займ можно взять лишь на 5 лет.
"Условия получения кредита на "вторичке" значительно усложнились. В последнем квартале 2020-го и начале 2021-го, когда кредитования еще не было, сложился отложенный спрос", - поясняет эксперт.
По словам Чернышева, приобретать недвижимость в кредит стали чаще. К примеру, в феврале-марте доля покупателей с кредитами составляла 14% от общего числа покупателей, сейчас – 18%. Не сказать, что это много, но люди стали брать кредиты для покупки квартир – факт на лицо.
Собеседник подчеркивает, что на покупателей действуют различные факторы, в том числе сложная экономическая ситуация. Для большинства из них приобретение своей недвижимости в столице – надежное вложение, "потому что у кого-то дети растут, кто-то давно уже хотел расшириться", говорит аналитик агентства недвижимости.
…а ценник – меньше
Вопрос номер два: что будет с ценами на квартиры? Ранее стоимость "вторичных" квартир стабильно и уверенно снижалась на один процент в месяц. Теперь, когда появились кредиты, продавцы будут это "считывать", уверен Андрей Чернышев.
"И, возможно, они станут менее лояльными, будут слегка завышать цены. Предполагаем, что в ближайшие несколько месяцев, возможно, до середины лета, они будут снижаться, и это снижение можно охарактеризовать как "ноль-минус". Объективных предпосылок к росту мы не видим", - отмечает специалист.
По его словам, потенциала и направленности цен к верху, безусловно, никакой пока быть не может, "потому что экономическая ситуация к этому абсолютно не располагает".
Как "чувствуют" себя новостройки
С новостройками ситуация практически не изменилась. Как были кредиты от "Белинвестбанка", так они и остались. И на этом рынке по-прежнему идет уменьшение цен. В среднем снижение за последние четыре месяца произошло на 3%. Класс "эконом"*, например, просел на 7%, "стандарт"** – на 6%, "престиж"*** – на 4%. Только по "комфорту"**** - а это третий промежуточный класс качества - цены увеличились на четыре пункта. Объясняет это Андрей Чернышев особенностями выборки.
"Показательным в отношении цен на новостройки является класс "стандарт", как самый многочисленный – порядка 70 % предложений. А он как раз снизился на 6%. Средняя цена по рынку составила 1270 долларов, хотя в январе было 1320. То есть, получается, минус 50 долларов за "квадрат", - акцентирует собеседник.
Широкому кругу сейчас доступны 144 минские новостройки. Это и те, что возводятся, и те, что уже введены в эксплуатацию. На окончательных стадиях строительства находится 57 домов, на стадиях "котлована и первых этажей" – 87. К купле-продаже предлагается 52 "готовых" дома.
Покупательские предпочтения остались такими же, как и год назад. И в новостройках, и на вторичном рынке люди стараются минимизировать стоимость покупки. Особым спросом, по словам Чернышева, пользуются малогабаритные "евродвушки" и "евротрешки". На "вторичке" 50% сделок приходится на дома, возведенные после 2000-го года, 40-45% - на "панельки" 70-80-х годов и "хрущевки".
Загородная недвижимость: "полный тухляк"
Покупка недвижимости за городом просела основательно. В прошлом году, вспоминает эксперт-аналитик, активность была, а сейчас "совсем тухляк".
"Весной 2020-го наконец-то был всплеск активности на фоне появившейся нежданно пандемии. Многие решили тогда переезжать за город. Не скажу, что люди массово повалили, но для спокойного загородного рынка недвижимости это был ощутимый подъем. Сейчас все страхи, связанные с коронавирусом, поутихли. К тому же, у населения сократились доходы, и люди хотят сохранить финансовую подушку безопасности, не зря тратить деньги", - рассуждает Чернышев.
Он говорит, что для постоянного проживания если и покупают загородные дома, то в самой близи от Минска – выбирают "всякие там Хатежино, Ратомку", чтобы ездить на работу в столицу. Если это дача, то самый ходовой сегмент – не более десяти тысяч долларов и не далее 40 км от Минска.
"И на него больше всего заточены пенсионеры, это видно по портрету покупателей. Все, что выше, – точечные, единичные покупки. Плюс ко всему не стоит списывать со счетов, что сейчас открылись хоть какие-то курорты, и люди отвели взгляды от загородного жилья", - подытоживает специалист.
* К классу "эконом" относятся панельные и каркасно-блочные дома, которые имеют более десяти квартир на площадке этажа или более 50% квартир малой площади (до 50 квадратных метров).
** Дома класса "стандарт" построены по технологии, отличной от панельного домостроения. В таких домах есть все типы квартир – "однушки", "двушки" и "трешки". Двухкомнатные, как правило, - от 50 "квадратов", трехкомнатные – от 65. В таком доме покупатель рассчитывает увидеть бесшумные скоростные лифты, внутреннее и внешнее видеонаблюдение, однако их наличие не является обязательным.
К "стандарту" может быть также отнесен комплекс панельных домов. В этом случае необходимо наличие в шаговой доступности от него рекреационной зоны, высокая обеспеченность парковочными местами и ряд других улучшений, которые обеспечат будущим жильцам комплекса более комфортные условия проживания по сравнению с отдельно стоящими домами. Такими условиями, в частности, являются единая управляющая компания, закрытость территории, организованные крытые велопарковки и прочее.
*** Допустимое число квартир в доме класса "престиж" ограничено 250. На каждой лестничной площадке – не более 4 квартир. Минимальная высота потолков – 2,7 метра, есть квартиры-студии. Обязательное наличие двух санузлов в квартирах больше 110 квадратных метров. Априори имеется паркинг, а каждая квартира гарантированно имеет не менее одного машино-места. Такие дома располагаются недалеко от крупных транспортных магистралей, в шаговой доступности от парка, сквера, реки или леса, недопустимо наличие рядом промышленных объектов, кладбищ, железной дороги.
**** Общее число квартир в доме класса "комфорт" не должно превышать 400, на лестничной площадке – не больше 8. Доля небольших квартир (до 40, 60 и 80 "квадратов") не должна превышать 40%. Допускается небольшой процент квартир-студий. В здании должны быть установлены бесшумные лифты. Значимыми факторами становятся отделка фасадов элементами искусственного и натурального камня, панорамного остекления, наличие колясочной, возможность установки сплит-систем, внутреннее видеонаблюдение. Есть вместительная парковка. Дома располагаются вдоль главных транспортных артерий города.
Читайте также:
В белорусской "деревне будущего" продадут настоящий дворец
За одну базовую: Лукашенко подписал указ об отчуждении домов в деревнях