Пойдут вниз или вырастут: что будет с ценами на жилье в Минске в 2025 году
© Sputnik / Александр Кряжев
/ Подписаться
Эксклюзив
Эксперты прогнозируют два варианта развития событий на рынке жилой недвижимости в следующем году. Все будет зависеть от курса доллара, ставок по кредитам и реальных доходов белорусов.
Показатели купли-продажи на вторичном рынке жилья в белорусской столице на протяжении всего 2024-го демонстрировали хорошие результаты. Рекордными выдались и количество сделок по итогам года, и цены. В целом "квадрат" на вторичке подорожал на 200 долларов.
Вспоминаем, как вел себя рынок жилья в ушедшем году, что было с ценами, и прогнозируем, что может произойти в 2025-м. А в качестве бонуса – топ дорогих квартир, проданных в Минске в минувшем году.
Новый рекорд
Спрос на столичное жилье в течение прошлого года был очень активный. Каждый месяц на вторичке в среднем продавалось по 1600 квартир. Трижды – в марте, апреле и августе – количество сделок приближалось к 2 тысячам. А общее число проданных квартир за весь 2024-й составило 19,5 тысячи (это пока предварительные данные, более точная цифра станет известна в конце января). Тем не менее это число является новым рекордом, предыдущий максимум был установлен в 2023-м – 18 тысяч.
"Что интересно, к концу года количество сделок обычно возрастает, доходит до пиковых значений. Однако в конце 2024-го, как и в 2013-м, этот показатель находился на среднем уровне. По нашим прогнозам, по итогам декабря мы получим 1600–1650 сделок, по итогам всего 2024 года – более 19 500 проданных квартир", – говорит заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Он признается, что в 2024 году нового рекорда никто не ждал, поскольку до этого на рынке жилья было продано и так много квартир. Плюс ко всему росли цены. Но ключевую роль сыграло то, что в сегменте новостроек не так много предложений, и покупатели вынужденно стали выбирать жилплощадь на вторичке.
Масла в огонь потребительской активности подливали более-менее стабильный курс доллара и доступные кредиты с комфортными ставками. Все это располагало к тому, чтобы покупать жилье – как минимум до середины осени. А потом наступил ноябрь, а вместе с ним и существенное подорожание доллара.
"Активная покупательская активность держится на двух столпах – курсе доллара и кредитах. И они друг от друга зависят, как показала практика. Многие покупатели думали, что ставки кредитов зависят только от ставки рефинансирования, но ноябрь показал иное: ставка рефинансирования осталась на месте, а ставки по кредитам поднялись. Таким образом банки на фоне растущего доллара попытались обезопасить себя от финансовых рисков", – поясняет эксперт.
Меньше покупателей
Перелом ситуации на рынке жилой недвижимости начался еще в августе 2024-го. Именно тогда банки подняли ставки по кредиту "Ипотека экспресс", и впоследствии доля покупателей сократилась примерно на 10%.
"Раньше около 15% покупателей из регионов пользовались ипотекой для приобретения жилья в столице. Несколько месяцев назад, как мы помним, изменились условия, и теперь иногородним гражданам можно воспользоваться ипотекой только в своем регионе. Поэтому минский рынок вторички, по нашим оценкам, потерял около 10% покупателей", – констатирует Чернышев.
В ноябре начал значительно увеличиваться кур доллара, который не мог не повлиять на рыночную стоимость квартир. В целом же за 11 месяцев рост цен на вторичке составил рекордные 14%, значительно снизив к концу года покупательскую способность.
Фактор доллара
Подорожавшее на 14% жилье на вторичке – не те данные, на которые нужно ориентироваться потенциальным покупателям. Поскольку стоимость недвижимости в Беларуси формируется в американской валюте (так сложилось исторически), то к этим 14% нужно прибавить еще и рост обменного курса доллара, который составил 9%.
Также сюда стоит приплюсовать выросшие на 2% ставки по кредитам и показатель долговой нагрузки, который используют некоторые банки. В конечном счете выходит, что жилье в Минске за 2024 год подорожало на 25%.
Сделки и скидки
В минувшем году квартиры на рынке продавались и покупались очень быстро. Начиная с весны, доля продаж в течение первых двух недель превышала 40%.
"Это очень высокий показатель. Однако по итогам ноября мы увидели, что еще больше увеличилась скидка на торг в рамках сделок. С середины весны она держалась на уровне 2,5%, а в конце осени стала уже 3,5%. Это говорит о том, что покупатель сейчас не может приобретать жилье по текущим ценам, поскольку у многих квартир цены необоснованно завышены", – отмечает собеседник.
По его словам, скидку в рамках сделок с жильем стоит рассматривать не по шкале от 0 до 100, а в значениях от 2 до 10%. Больше или меньше в практике минского рынка недвижимости еще не было.
"Десять процентов встречалось в 2015 году, когда доллар подскочил в два раза, а также в марте 2022-го", – напоминает Чернышев.
Продать любой ценой
Большинство покупателей сейчас действуют в такой связке: сначала продают имеющуюся квартиру (скажем, в хрущевке или брежневке), а после покупают – в том числе с привлечением кредитных средств – в новостройке. Однако с учетом стремительно происходящих изменений на рынке недвижимости (дорожают доллар и ставки по кредитам, а значит, скоро цены на жилье могут постепенно пойти вниз) эксперт советует продавать как можно быстрее.
"Я бы ставил перед собой задачу продать в ближайшее время любой ценой. Потому что индикаторы экономического характера – доллар, кредиты – указывают на то, что ситуация может повернуться не в лучшую сторону для продавцов", – добавляет эксперт.
Он обратил внимание, что в 2024 году рынок был растущий: это хорошо для продавцов и плохо для покупателей, ведь квартиры для них становились все менее и менее доступными. Позитива продавцам добавлял и тот факт, что они могли реализовать жилье дороже, поскольку спрос в столице всегда был стабильным.
"То есть мячик был в руках у продавцов. Сейчас же мяч вместе с дорожающим долларом может постепенно перейти на сторону покупателей (поскольку квартиры могут начать дешеветь – Sputnik)", – рассуждает Чернышев.
Плюс $200 за "квадрат"
В декабре 2023-го один квадратный метр на вторичке стоил 1390 долларов, в ноябре 2024-го – 1590. Чтобы понять, насколько подорожали квартиры в абсолютном выражении, можно воспользоваться простой арифметикой: полученную разницу в цене – 200 долларов – умножаем на 35 метров (стандартную площадь "однушки"). Получаем – 7 тысяч долларов.
"В действительно так оно и есть: подорожание составило 7-9 тысяч долларов. В случае с "двушками" – от 10 до 12 тысяч. Речь, конечно же, идет об аккуратных квартирах. Покупатели обходят стороной весьма "уставшие" варианты, если их пытаются продать по среднерыночной стоимости. Потому что, если сюда приплюсовать еще стоимость ремонта, который новому владельцу в любом случае придется сделать в квартире, получается вообще неадекватная цена. Покупать такие – проигрышная стратегия", – подчеркивает аналитик.
Тренд минувшего года – люди в основном покупали квартиры с хорошим ремонтом или в том состоянии, который позволит не вкладывать большие суммы в его обновление. Стоимость ремонта при этом многие включают в сумму кредита и растягивают его выплату на 20 лет. Идеальный вариант для тех, у кого на момент покупки нет нужных средств.
"По нашим данным, средняя сумма кредита, который люди привлекали для покупки квартир на вторичке, осенью 2024 года была на уровне 125 тысяч рублей", – информирует собеседник.
Квартиры-рекордсмены 2024-го
В прошлом году в Минске было продано порядка 20 квартир дороже 200 тысяч долларов. Но самым дорогим жилищем 2024-го признана просторная четырехкомнатная по адресу Ратомская, 32 в престижном микрорайоне Лебяжий. Роскошные апартаменты площадью 152,7 квадратных метра обошлись покупателю в 900 тысяч долларов.
Стройка - Лебяжий
© Sputnik
На втором месте – квартира в доме по соседству – на Ратомской, 34 – за 465 898 долларов. Четыре комнаты, 115 "квадратов", четвертый этаж. Дом относительно новый, введен в эксплуатацию в 2018 году.
Не первый год в рейтинг попадают квартиры из "дома Чижа" на Сторожевской, 6. "Трешка" площадью 142,8 квадратных метра с шикарным видом на Свислочь была продана за 440 тысяч долларов.
На улице Сторожевской продается самое дорогое минское жилье
© Sputnik / Виктор Толочко
На четвертом месте оказалась квартира с самым дорогим "квадратом" – в высотке на Мястровской, 24. Жилище имеет чуть больше 70 метров, две комнаты и располагается на девятом этаже. Его стоимость – 433 тысячи долларов, цена квадратного метра – 6124 доллара.
Замкнула пятерку рейтинга 157-метровая квартира в комплексе "Парус" на Кальварийской, 16 – 420 тысяч долларов. С 19-го этажа открывается красивый вид на Минск. Кстати, в этом же комплексе в прошлом году продали еще две дорогие квартиры – на 20-м и 24-м этажах – за 280 и 323 тысячи долларов соответственно.
Небоскреб "Парус" по ул. Кальварийская, 16
© Sputnik / Виктор Толочко
Что будет с ценами в 2025-м?
Чернышев выделяет два варианта возможного развития событий на рынке жилой недвижимости в этом году: оптимистично-реалистичный и негативный.
"При условии, если все будет как сегодня (доллар 3,4–3,5 рубля, кредиты не подорожают), спрос на квартиры будет стабильный. При этом не исключено, что цены могут расти на 0,5% в месяц", – прогнозирует он.
По его словам, первая половина января будет традиционно празднично-спокойной, лишь во второй половине может наблюдаться активность на рынке. Ожидается, что количество сделок будет на уровне 1000–1100, что для января очень даже неплохо.
В феврале квартиры будут продаваться более часто, но до рекордных значений не дойдет, считает эксперт, поскольку нынешний уровень цен уже достаточно большой. Да и с предложением не сказать, что все хорошо: в данный момент на вторичке на продажу выставлены 6900 квартир. Это указывает на то, что рынок приближается к зоне дефицита.
"Мы не говорим, что их скоро совсем не останется. Ранее мы отмечали, что некий рубеж – это 7 тысяч квартир, предлагаемых к продаже. От 7 до 8,5 тысячи – это сбалансированное предложение. Все что ниже 7 тысяч – это зона дефицита. Сейчас 6900 квартир, и последние месяцы эта цифра остается практически неизменной", – отмечает представитель агентства недвижимости.
На его взгляд, активность на рынке жилой недвижимости будет находиться в состоянии плато. Начиная с февраля при стабильном курсе доллара и кредитах количество квартир на продажу будет постепенно увеличиваться, потому что сделок будет не рекордно много. Но потенциала к существенному росту цен нет – максимум на 0,5% в месяц.
"Так будет продолжаться, пока количество квартир не достигнет 7,5 тысячи, после чего полностью приостановится рост цен", – добавляет специалист.
Если же при текущих условиях произойдет рост реальных доходов населения, который за первое полугодие сможет компенсировать курс доллара, то цены на жилье могут опять начать увеличиваться. Если же этого не случится, то они будут находиться на плато.
Негативный сценарий в свою очередь предполагает дальнейший рост доллара до отметки 3,8–4 рубля, увеличение ставок по кредитам. В таком случае неизбежно начнут снижаться цены.
Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале и Viber. Также следите за нами в Дзен!
