Рост доллара и ставок по кредитам: купить квартиру в Минске стало еще сложнее
11:12 16.12.2024 (обновлено: 11:17 16.12.2024)
© Sputnik / Антон Денисов
/ Подписаться
Эксклюзив
Некоторые белорусские банки повысили ставки на жилищные кредиты, растут цены на квадратный метр, подорожал доллар. Как все это отразилось на рынке жилой недвижимости Минска – в материале Sputnik.
Ставки по кредитам чаще всего привязаны к ставке рефинансирования, которая не менялась в Беларуси с июня 2023-го. Однако сразу несколько крупных банков страны повысили процентные ставки годовых на жилищные кредиты.
Многие аналитики полагают, что это последствия роста обменного курса доллара, а с чем это связано на самом деле - в материале Sputnik.
Фундамент для покупки жилья
По словам заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрея Чернышева, начиная с 2017 года кредиты являются фундаментом финансирования покупки жилья, ведь далеко не каждый в состоянии самостоятельно решить свой квартирный вопрос. И только благодаря кредитам цены имеют возможность расти.
Например, в 2013 году кредиты были очень дорогими, но цены росли гораздо быстрее, чем в нынешнее время. Сегодняшняя ситуация на рынке, по мнению Чернышева, отчасти схожа и может служить показательным примером по части развития дальнейшей ситуации.
Так, в 2013-2014 годах цены на жилую недвижимость в белорусской столице достигли максимальных показателей и только за 2013-й увеличились более чем на 30%.
"Этому способствовали рост зарплат и курс доллара, который на тот момент составлял 80 копеек при переводе на сегодняшние деньги. Но поскольку кредиты тогда выдавались под 36-38% годовых, то есть были доступны далеко не всем, их брали буквально считанные единицы - примерно 1-2% от общего количества сделок", - отметил Чернышев.
Соответственно, в этот период количество проданных квартир ежемесячно было на уровне гораздо меньшем, чем сегодня - 1100, максимум 1200. В то время как летом этого года в среднем совершалось по 1800 сделок в месяц.
"Но спрос на жилье в Минске будет всегда, сюда приезжают работать люди из регионов или вкладывают свои сбережения в столичную недвижимость, так как жилье по-прежнему остается наиболее понятным, ликвидным и эффективным средством для вложения денег", - сказал он.
Так и в 2013 году, несмотря на то, что цены росли и жилищное строительство было не таким объемным, многие инвестировали в покупку жилья в Минске, в том числе и россияне.
Однако за последние 10 лет курс доллара вырос более чем в четыре раза с 80 копеек до 3,5 рублей, а это очень важно для рынка жилой недвижимости, так как стоимость жилья в Беларуси определяется именно в валюте. Таким образом с ростом обменного курса доллара дорожают и квартиры, ведь расчеты происходят в белорусских рублях.
В данной ситуации, по мнению эксперта, именно кредиты выступают тем средством, которое может компенсировать все эти негативные факторы и недостаток средств у людей.
Факторы, влияющие не покупательскую способность
Когда происходят рост ставок по кредитам или изменения в условиях их оформления, сокращается количество людей, которые могут ими воспользоваться.
Так, например, пиковые показатели по доле покупателей с кредитами в общем объеме совершенных в этом году сделок были на уровне 42%. Но несколько месяцев назад были внесены корректировки в условия льготного кредитования, согласно которым использовать средства льготного кредита можно только на покупку жилья в том регионе, в котором выдан этот кредит. Ранее многие покупатели использовали эти деньги на приобретение квартир в Минске.
"После принятия этого изменения минский рынок жилья потерял порядка 10% покупателей, а спустя месяц доля покупателей с кредитами снизилась с 42% до 35%. А после того, как поднялись ставки по кредитам, произошло снижение покупателей с кредитами до 32%", - рассказал замначальника отдела.
Вместе с этим, впервые за 2024 год увеличился и размер предоставляемой по факту скидки.
Как пояснил эксперт по недвижимости, с весны этого года размер скидки держался на минимальном уровне - 2,5%, а сейчас увеличилась до 3,5%. При этом, максимальный размер среднемесячной скидки за последние 10 лет находится на уровне 10%, было это в феврале 2016-го.
"Рост скидки на 1% сигнализирует о том, что покупатели вплотную приблизились к своей покупательской способности. Об этом говорит еще один факт: обычно к концу года количество сделок увеличивается либо находится на высоком уровне, но в этом году эта тенденция обратная", - проинформировал Чернышев.
По его информации, пиковое количество сделок в текущем году было зафиксировано в апреле, когда было совершено более двух тысяч сделок. До конца лета их количество сохранялось на уровне 1800, но начиная с осени оно снизилось до 1550-1600. По итогам ноября их количество составляет всего 1450 сделок, а для 2024 года аналитик считает этот показатель весьма посредственным.
"По оперативным данным, в декабре сделок будет немного больше, чем в ноябре, но меньше, чем в октябре. Предположительно за последний месяц этого года будет совершено 1550 сделок, но это не такой уж и высокий показатель для текущего года. В 2023 году было 1670 по итогам декабря", - рассказал собеседник агентства.
Это все говорит о том, подорожавший за 2024 год доллар на 9%, вместе с ростом стоимости квадратного метра на 14% суммарно прибавили к стоимости квартир 23%.
"Усложняет ситуацию и рост ставок по кредитам на 1-1,5%, которые ощутимо увеличили размер ежемесячных выплат за пользование этим займом. Все это, конечно же, очень сильно уменьшает покупательскую способность", - подчеркнул представитель агентства по недвижимости.
Связь с долларом и прогнозы на будущее
"Когда после недавнего стремительного роста курса доллара наступило затишье, а затем доллар и вовсе подешевел, мне показалось, что, если американская валюта продолжит терять в стоимости, ставки по кредитам тоже могут немного опуститься", - поделился наблюдениями эксперт.
По его словам, многие специалисты в сфере недвижимости связывают рост ставок именно с подорожанием доллара, потому что обычно ставки по кредитам увеличивались, когда понималась ставка рефинансирования, а с лета прошлого года она стоит на месте.
"Наши финансисты полагают, что на фоне растущего обменного курса доллара банки пытаются подстраховать свои финансовые риски. Если бы доллар откатился назад и сохранял эту позицию в течение продолжительного времени, ставки реально могли бы снизиться. Но доллар опять растет - и весьма ощутимо", - добавил заместитель начальника отдела.
Если же курс доллара продолжит расти, по мнению аналитика, ставки по жилищным кредитам снова увеличатся вплоть до 18%, а то и выше 20%. При таком раскладе может даже сократиться количество предложений банков по жилищным кредитам.
"Начиная с весны мы говорили, что для покупателей и продавцов наступило идеальное время для совершения сделок купли и продажи недвижимости. Сейчас ситуация стала менее выгодной, по крайней мере для покупателей, но для продавцов она по-прежнему остается очень подходящей", - подчеркнул собеседник Sputnik.
При этом эксперт советует поторопиться, пока ставки по кредитам не пошли дальше в рост, а покупатели не "нажали на паузу" в поисках квартир.
"Если мой прогноз оправдается, продавцам постепенно придется идти на ценовые уступки, потом будет накапливаться количество квартир на продажу, что еще больше обострит конкуренцию и отразится на ценах. Уже сейчас можно говорить, что цены близки к полной остановке", - отметил Чернышев.
При этом аналитик не считает этот прогноз пессимистичным, потому что рост цен на рынке жилой недвижимости не является положительной тенденцией. По крайней мере для покупателей, для которых каждый месяц промедления "утяжеляет" покупку.
"Именно поэтому нынешняя ситуация кажется мне самой дружелюбной: продавцы понимают, что не все так просто, что закончился период роста цен, но при этом кредиты еще есть и предложений достаточно много. Поэтому этой ситуацией нужно пользоваться, особенно тем, кто еще арендует жилье", - считает эксперт по недвижимости.
Представитель агентства недвижимости пояснил, что лучше выплачивать за кредит в собственной квартире, чем впустую отдавать крупные суммы за арендную, за счет этого не иметь возможность накопить на собственную.
Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале и Viber. Также следите за нами в Дзен!
