Сохранение привязки к валюте в аренде грозит проблемами – просто о законах
17:17 17.08.2022 (обновлено: 18:35 17.08.2022)
© Sputnik / Владимир Трефилов
/ Подписаться
Законом Республики Беларусь "Об изменении законов по вопросам рынка ценных бумаг" временно запрещено определять размер арендной платы в сумме, которая эквивалентна иностранной валюте.
Помочь разобраться в последствиях невыполнения закона Sputnik попросил адвоката Минской областной специализированной консультации по оказанию правовой помощи субъектам хозяйствования № 3 Дарью Герасину.
"Согласно ст. 4 Закона, до 1 января 2024 г. приостановлено действие части второй пункта 1 статьи 298 Гражданского кодекса Республики Беларусь и части второй статьи 11 Банковского кодекса Республики Беларусь в части права арендодателя определять в договоре размер арендной платы за пользование имуществом в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте", – напомнила адвокат.
Она отметила, что ограничения касаются не только аренды недвижимого имущества (машино-мест, офисов), но и иных договоров аренды, например, аренды строительной техники и автомобилей.
Не распространяются нормы на тех, кто живет на съемных квартирах и в арендном жилье. Договоры, по которым люди за плату пользуются чужим жильем, называются договорами найма, а не аренды. Поэтому для них нормы, разрешающие привязку к курсу иностранной валюты, сохраняются, предупредила адвокат.
"Изменения вступают в силу с 23 сентября 2022 г. Договоры аренды, заключенные до указанной даты, подлежат приведению в соответствие с требованиями закона", – обратила внимание адвокат.
Последствия невнесения изменений в договор
"В связи с тем, что сейчас закон не устанавливает конкретный размер арендной платы или порядок определения ее размера, необходимо заключать дополнительное соглашение об изменении договора аренды либо менять условия другим способом, который предусмотрен договором аренды", – добавила Герасина.
Юрист отметила, что закон содержит поручения привести законодательство в соответствие с его нормами и принять другие меры, поэтому положения по аренде еще могут уточняться в подзаконных актах.
Адвокат объяснила, что по ГК, если условия заключенного договора аренды не приведены в соответствие с законодательством, то с момента вступления в силу акта у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, который установлен новым актом законодательства.
"Пока о последствиях неизменения договора можно сказать следующее. Для договоров аренды недвижимого имущества (это и здания, и офисы, и машино-места) размер арендной платы является существенным условием", – обратила внимание адвокат.
Она отметила, что для договоров аренды движимого имущества условие об арендной плате существенным не названо. Но в Гражданском кодексе Беларуси есть норма, которая говорит, что все условия, которые стороны посчитали нужным включить в договор, считаются существенными.
"В случае, если арендная ставка останется привязанной к иностранной валюте, сделка, при определенных обстоятельствах, может попасть под категорию запрещенных законодательством. Следовательно, она будет признана судом ничтожной", – рассказала адвокат.
Такое возможно, если арендодатель (тот, кто сдает имущество за деньги) не примет мер для приведения договора в соответствие с законом, подчеркнула Герасина.
Юрист предупредила, что многое зависит от конкретного случая и содержания договора аренды. В законодательстве есть нормы, по которым можно признать недействительными только отдельные противоречащие закону условия договора. Но риск признания всей сделки ничтожной стоит учитывать всем арендодателям.
"В случае, если от подписания дополнительного соглашения уклоняется арендатор (тот, кто арендует чужую вещь), защищая позицию арендодателя я бы исходила из того, что по общим нормам о договорах в ГК (если из условий документа нельзя определить, сколько по нему надо платить) исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно берется за такие услуги (ч.3 ст.394 ГК)", – отметила юрист.
Она предупредила, что эту норму можно применить только к аренде движимого имущества. Договор аренды недвижимого имущества при невозможности достичь соглашения о размере арендной платы считается незаключенным.
В случае признания сделки ничтожной, если стороны продолжают исполнять сделку на прежних условиях, судом могут быть применены последствия, предусмотренные кодексом, добавила адвокат.
"В случае исполнения обеими сторонами запрещенной законом сделки, если суд установит наличие умысла на нарушение закона у обеих сторон, в доход Республики Беларусь взыскивается все полученное ими по сделке, а в случае исполнения сделки одной стороной с другой взыскивается в доход государства все, что получено от первой стороны, и все что сторона, которая не исполнила сделку, должна была в ответ предоставить первой", – объяснила Герасина.
Порядок изменения договора зависит от его условий
"Согласно ст. 420 ГК, изменение условий заключенного договора допускается лишь по соглашению сторон. И в случаях, прямо предусмотренных договором или законодательством. В отношении договоров аренды законодательство не предусматривает возможность одностороннего изменения условий договора ", – отметила адвокат.
Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства, объяснила Герасина.
Юрист рассказала, что проще всего тем арендодателям, которые работают с договорами присоединения, условия которых одинаковы для всех клиентов. Их просто размещают в открытом доступе, например, на сайте.
Клиент в этом случае подписывает документ, в котором говорится, что он принимает условия, размещенные в открытом доступе. В то время, как при заключении обычного договора стороны договариваются об условиях и для разных клиентов они могут быть разными, объяснила Герасина.
"Используют договоры присоединения, например, организации, занимающиеся прокатом, то есть сдачей движимых вещей гражданам для личного пользования. В их случае достаточно поменять условия договора на сайте, и они станут обязательными для всех арендаторов", – добавила юрист.
Она отметила, что всем остальным нужно подписать дополнительные соглашения с арендаторами или зафиксировать изменения в договоре другим способом, который в нем прописан.
Например, бывают договоры, по которым от арендатора требуется письмо с согласием на новый размер арендной платы, при получении такого письма договор будет считаться измененным.
Возможна и обратная ситуация, когда условиями договора предусмотрено изменение арендодателем размера арендной платы в одностороннем порядке посредством передачи уведомления от того, кто сдает имущества тому, кто арендует его.
В этом случае отсутствует необходимость заключения дополнительного соглашения. Направление уведомления об изменении размера арендной платы является обязанностью того, кто сдает имущество в аренду, добавила Герасина.
Что, если вторая сторона не желает менять договор?
"В целом, установление арендной платы в белорусских рублях без привязки к курсу иностранной валюты должно быть выгодно большинству арендаторов – не нужно волноваться о том, что курс может вырасти и плата станет неподъемной", – отметила адвокат.
Но в практике вполне могут возникнуть ситуации, когда арендаторы будут уклоняться от подписания допсоглашений. В первую очередь, это те арендаторы, у которых уже есть задолженность по арендой плате. И поэтому они уклоняются от общения с арендодателем, добавила она.
Герасина объяснила, что некоторые собственники имущества не спешат выселять должников из офисов и отбирать назад другое имущество – не хотят терять деньги, пока не найдут нового арендатора, так как старому в это время все равно начисляется арендная плата и штрафные санкции, и есть надежда их взыскать.
"В такой ситуации, учитывая сказанное выше о возможных последствиях непреведения договоров в соответствие с законом, собственникам имущества лучше предпринять меры для расторжения договора и выселения неплательщика", – посоветовала адвокат.
Она добавила, что тем, кто просто не может договориться о суммах (например, если арендодатель при отвязке курса от иностранной валюты, хочет сильно повысить арендную плату, или арендатор, пользуясь случаем, просит понизить уже действовавшую ставку), стоит обратиться в суд.
"Перед подачей искового заявления стоит попытаться договориться о расторжении договора. Если не удается прийти к согласию и в этом, и арендодатель, и арендатор могут обратиться в суд с требованием о понуждении к изменению или расторжению договора", – посоветовала адвокат.
Она добавила, что в обоснование своей позиции нужно ссылаться на нормы нового закона, которые обязывают изменить договор.
Перепечатка данного материала допускается только с письменного разрешения редакции Sputnik Беларусь.
Самые интересные и важные новости ищите в нашем Telegram-канале. Также следите за нами в Яндекс.Новости и Яндекс.Дзен!
Также на Sputnik:
Деньги взаймы - как обезопасить себя от невозврата? Просто о законах
Почему не стоит путать залог дома с куплей-продажей? Просто о законах
