Цены все ниже: число сделок купли-продажи жилья в Минске бьет рекорды

© Sputnik / Григорий Сысоев / Перейти в фотобанкПанельный дом
Панельный дом - Sputnik Беларусь, 1920, 10.06.2022
Подписаться на
Yandex newsTelegram
После февральско-мартовского затишья число сделок купли-продажи жилой недвижимости в белорусской столице заметно выросло. Одна из причин – упавшие на девять процентов цены. Доллар вернулся к своим прежним значениям – самое время покупать квартиру. Или лучше подождать?
По итогам апреля на вторичке было продано 1330 квартир – это рекорд для весны за последние несколько лет. При этом в апреле 2021-го, когда ситуация была "чуть получше", рынок насчитывал на 100 квартир меньше.
Эксперты отмечают: продавцы жилых "квадратов" были вынуждены пойти на уступки. Железобетонным аргументом для них стал волнообразный курс доллара, резко взвинтившийся вверх в конце февраля-начале марта.
"Возможно, они как раз-таки получили ту аргументацию, которая им позволила с чистой совестью сделать определенную скидку для покупателей", – говорит эксперт.
Поговорили с сотрудником агентства недвижимости о том, что происходит на рынке жилья сейчас, как изменился ценник и что покупателей и продавцов жилья ждет дальше. Спойлер: поводы для оптимизма есть.

Насколько упали цены?

В марте ценник по реальным сделкам упал на ощутимые 8%. В апреле – еще на 1%. По итогам мая остался нетронутым. Основной предпосылкой для этого стал обменный курс доллара.
"Доллар поднялся – квартиры в переводе на белорусскую валюту, в которой у нас ведется расчет, стали дороже. И это потребовало корректировки цен", – поясняет заместитель начальника отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.
Он отмечает, что причин для поднятия цен на жилье сейчас нет. Рост инфляции, снижение ВВП, торговля в стадии ремиссии – все это отражается на населении и доходах и просто не дает этого сделать.
"Важно, чтобы продавцы тоже аргументированно поняли: после снижения цены в марте, сейчас, когда курс стабилизировался, не дает никаких оснований вернуть их на прежний уровень или поднять. Не потому что агентство "Твоя столица" так говорит, а потому что у покупателей в реальных доходах ничего не изменилось. Абсолютно", – констатирует эксперт.

Покупатели иссякают

Продавцы заявляют о несправедливости ситуации. Мол, когда доллар растет, они вынуждены цены снижать. Когда доллар снижается – вернуть цены к прежним значениям в условиях нынешней конкуренции на рынке нельзя.
"К сожалению, подобная несправедливость есть – это факт. Если доллар будет расти, продавцам и дальше придется снижать цены. Нынешнее плато они должны рассматривать не как возможность поднять, а как возможность просто продать квартиры по установившимся в марте ценам. Потому что покупатели иссякают", – отмечает специалист.
По его словам, если в апреле агентства недвижимости наблюдали активизацию продаж (это выразилось в количестве сделок), то в мае спрос на квартиры снизился на 5-6%. Волны отложенных покупок после "февральско-мартовского негатива" не произошло еще и по той причине, что финансово обеспеченных покупателей стало все меньше.
Собеседник поясняет: в апреле уровень продаж находился на пике и за счет того, что на рынок вторички пришли те покупатели, которые были очень близки к покупке новостройки.
"Но в связи с последними событиями они пересмотрели свои планы, решили не рисковать, не вступать в строительство и купить жилье более комфортное, но на вторичке", – подчеркивает Чернышев.

Конкуренция – бешеная

По информации специалиста, сейчас на продажу выставлено около 9,5 тысячи квартир – только на вторичке. На рынке новостроек – еще 155 домов на разных стадиях строительной готовности. Конкуренция – бешеная.
"Конкуренция сейчас максимальнейшая за все время", – утверждает эксперт.
Он говорит, что в таких стрессовых условиях проявляется вся ценность риелторов и специалистов по недвижимости.
"Многие говорят: зачем они нам – мы и сами можем. Безусловно, когда рынок растет, любой может квартиру продать – потому что спрос высокий, и у покупателей есть деньги. А вот когда возникают сложности, когда продавцов очень много на рынке, а каждый первый покупатель просит скидку, тогда это почти нереально", – объясняет аналитик.
По статистике, большинство продавцов на рынке – "цепочники": сначала продают, к примеру, хрущевку, затем переезжают в более свежую, комфортабельную квартиру. Именно им сейчас нужно по возможности продать квартиру. Поэтому, отмечает сотрудник агентства недвижимости, многие из них идут на уступки при продаже. За счет этого активизируется рынок.

Хрущевки и брежневки возвращаются?

Около 7-10 лет назад самым привлекательным по ценам в Минске был район Тракторного завода. Сейчас у покупателей выбор локаций куда обширнее. Другое дело – финансы, которые не всегда позволяют выбрать понравившийся вариант.
"Если мы берем 2017-2019 годы, когда было развитие доходов, среднестатистический покупатель составлял список интересующих квартир, находил в этом списке середину по цене и шел по нему вверх. Он знал, что завтра его доходы останутся на том же уровне, а может, даже и вырастут. Поэтому самые дешевые (уставшие по состоянию) квартиры не стоит рассматривать", – продолжает Андрей Чернышев.
По его словам, сейчас люди переориентируются на низшие по цене квартиры и начинают выбирать с самого низа. Они понимают, что это будут квартиры, не совсем соответствующие желаемому по качеству, и ищут некий компромисс. А благодаря высокой конкуренции сейчас такие предложения найти можно.
Интересное замечание: начиная с 2019-го на рынке новостроек появились квартиры евроформата ("евродвушки", "евротрешки") – компактные, с объединенной зоной кухни и гостиной, но с выделенными изолированными комнатами – они стали хорошей альтернативой хрущевкам и брежневкам. В 2020-2021 годах эта тенденция только усиливалась: люди обращали внимание на дома нового типа, а советские панельки уходили в небытие. Однако…
"В текущем году после февраля, когда появился некий скептицизм в отношении новостроек на начальных стадиях, люди снова обратили взоры на хрущевки и брежневки", – уверяет Андрей Чернышев.
По количеству комнат в квартире у людей остались все те же предпочтения – единички и двушки из месяца в месяц конкурируют между собой и занимают 80% от всех продаж на рынке. На трешки приходится порядка 15%, на многокомнатные квартиры – оставшиеся 5%.

Цена квадратного метра

В мае цена одного "квадрата" в однокомнатной квартире на вторичке оценивалась в 1200 долларов. Разбежка в ценнике на квадратный метр между двушкой и трешкой была совсем небольшой: 1100 и 1085 долларов соответственно.
Полная стоимость квартир при этом была такой:
однушка – $40 000
двушка – $53 000
трешка – $64 000
Есть нюанс: это квартиры стандартных потребительских качеств – то есть такие, в которых прежде чем полноценно жить, нужно сделать небольшой косметический ремонт.
Готовые квартиры, о которых говорят "въехал и живи", оценивались на рынке в такую стоимость:
однушка – $47 000 (цена "квадрата" – $1480)
двушка – $60 000 ($1350)
трешка – $73 000 ($1280)
Что касается новостроек, цены на квадратный метр устанавливаются в зависимости от "классности" квартиры. Существуют такие классы, как эконом, стандарт, комфорт и престиж.
К примеру, квадрат в 1-комнатной квартире класса эконом обходился в 1120 долларов. В двухкомнатной – 1125, в трехкомнатной – 1115.
Метр в однушке в стандарте стоил 1225 долларов. А вот в комфорте и престиже уже заметно дороже – 1570 и 1690 долларов соответственно. Логика проста: чем выше по классу, тем дороже.
>>> Хотите еще больше актуальных и интересных новостей – подписывайтесь на Telegram-канал Sputnik Беларусь
Также на Sputnik:
Советы юриста при покупке жилья - просто о законах
Как правильно "переписать" квартиру на внуков – просто о законах
Налог на квартиры только ввели, но уже планируют поднять
Лента новостей
0