Продолжится ли обвал цен, какие самые популярные предложения сейчас и сколько на данный момент стоит самая дорогая квартира в Минске, Sputnik спросил заместителя начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрея Чернышева.
Коронавирусный удар
Процесс снижения цен на недвижимость в Минске начался еще весной. В апреле на фоне значительного роста долларового курса и пика коронавируса спрос упал почти вдвое как на первичном, так и на вторичном рынках. Все это не могло не отразиться на растущих до этого ценах. В итоге их рост остановился, а в последующие месяцы они уже только снижались.
"Рынок жилой недвижимости реагирует на любые изменения в обществе – общественные, политические, экономические. Если в стране все спокойно, доходы у людей понемногу увеличиваются, выдаются кредиты по доступным процентным ставкам, то рынок отвечает активностью - покупатели и продавцы с оптимизмом смотрят в будущее, в результате чего первые регулярно звонят, смотрят квартиры, а продавцы в ответ всячески стараются максимизировать цены. И это нормальное состояние свободно развивающегося рынка. Именно в таких условиях развивался рынок в период с 2017 года до начала 2020-го", - поясняет Чернышев.
За неполный 2020-й цены на жилье, констатирует эксперт, в среднем упали на 7%. Сказались многие факторы, главным из которых риелторы считают обменный курс доллара, резко подскочивший в марте. Именно он определяет платежеспособность покупателей: большинство людей получают доход в белорусских рублях, в то время как цены на квартиры выставляются в долларах.
"Растет доллар – квартиры дорожают в рублях. Многие продавцы этого не хотят понимать, в отличие от покупателей", - акцентирует аналитик и замечает: "Курс подскочил в марте, а затем в апреле стабилизировался и откатился назад. И все было бы хорошо, если бы в дело не вмешались массовые волнения на фоне коронавируса. Плюс ко всему летом банки перестали давать кредиты на жилье, остались лишь по некоторым программам новостроек".
По мнению Андрея Чернышева, первая волна пандемии имела очень серьезный психологический налет, поскольку люди старались полностью исключить контакты и боялись смотреть квартиры, куда уже кто-то приходил до них. Однако риелторы нашли выход: начали организовывать просмотр квартир онлайн, записывали видеообзоры, что помогло нивелировать подобные страхи.
"Начиная с апреля, была резкая просадка спроса, и сделок стало значительно меньше – порядка 700 на вторичном рынке. В то время как средний показатель для Минска - 1100 сделок в месяц", - отмечает эксперт.
Аномальное лето
Ближе к лету пандемические страхи стали отходить на второй план, и уже к июлю уровень спроса стабилизировался до прежних 1100 сделок купли-продаж. Летние месяцы и вовсе вышли аномальными, подчеркивает Чернышев.
"Обычно сезон проседает из-за отпусков, но поскольку в этом году были закрыты границы, люди наоборот активизировались", - говорит он.
Отличные результаты показала первая неделя августа, за которую было продано-куплено более 300 квартир.
"Рассчитывали, что месяц будет весьма и весьма горячим, количество сделок, по нашим меркам, могло перевалить за 1200. Но когда начались массовые общественные волнения, снова пошла резкая просадка", - утверждает эксперт.
Спрос небольшой, кредитов не дают
Что имеем на данный момент? По словам Чернышева, спрос по-прежнему снижается из-за продолжающихся в стране событий и на фоне второй волны коронавируса – все это лишь укрепляет в покупателях неуверенность в завтрашнем дне.
"Те, кто еще вчера рассчитывал купить квартиры на "вторичке" с помощью кредитов, сегодня этого сделать не могут – кредитов нет. Они остались лишь по некоторым проектам новостроек", - отмечает аналитик.
По его мнению, предъявляемый спрос на жилье в Минске покупателям уже нечем компенсировать. Нынешний уровень реализованных сделок (600-700 в месяц) характерен для кризисного периода – конца 2015-го – начала 2016-го, количество поступающих заявок на приобретение квартир также невысокое.
"Поскольку рынок находится в состоянии стагнации, многие скажут, что сейчас в самый раз продать имеющуюся квартиру и купить дешевле. Но не все так просто. Продать квартиру сейчас действительно сложно: за последнюю пятилетку наблюдаем самый большой объем предложений, который перевалил уже за 11 тысяч", - резюмирует Андрей Чернышев.
Для сравнения: нормальным для Минска считается следующее соотношение предложения и сделок: около семи тысяч квартир предлагается, чуть больше одной тысячи продается. Идет нормальный, здоровой оборот, в результате которого предложение не накапливается, и при этом нет явного дефицита.
"Сегодня просто выставить квартиру на продажу и ждать, что к тебе кто-то придет, - такой механизм уже не действует. Покупателям и продавцам нужна действенная помощь, именно поэтому сегодня так востребованы различные комплексные программы помощи в обмене квартир, оперативных продажах, онлайн-база спросовых заявок от покупателей, где продавец может оценить, сколько покупателей ищет похожую на его квартиру и предложить им ее", - признается специалист.
Покупать или подождать?
"Наши клиенты постоянно спрашивают: покупать или подождать? На что отвечаем: если есть где жить, и жилищный вопрос не стоит остро, то смысла в приобретении квартиры сейчас нет: цены будут снижаться. Но если люди арендуют квартиру, отдают в год по 3 тысячи долларов за это, будет целесообразно взять кредит на новостройку, пока это возможно. Поскольку платежи за кредит практически равняются тем платежам, которые они отдают за аренду квартиры", - говорит Чернышев.
Эксперт отмечает, что значительно упал спрос на жилье в пригороде. Многие вариант жить в Прилуках, Фаниполе, Дзержинске, Смолевичах рассматривают в качестве компромисса, но все же стремятся в столицу.
"Наплыва нет, потому что опять-таки отсутствует широкое кредитование. Все эти годы покупателей поддерживали кредиты и более-менее стабильная, оптимистичная ситуация в стране", - отмечает специалист.
Что будет дальше?
Чернышев прогнозирует развитие ситуации в двух вариантах. Первый – оптимистичный, как назвал его эксперт, – заключается в том, что общественно-политическая и экономическая обстановка в стране в скором времени выровняется, в результате чего, в течение нескольких месяцев снижение цен на жилье может приостановиться. Однако вероятно, что по инерции за счет негативных явлений, скопившихся за год, цены до конца первого полугодия следующего года снизятся еще на 5-8%.
Второй сценарий, реалистично-пессимистичный, предполагает, что текущая нестабильность в обществе продолжится, доходы людей продолжат уменьшатся и цены вовсе упадут к лету-2021 еще на 10-12%.
"Цифры, конечно, относительные, но в любом случае к снижению нужно быть готовыми", - уверяет аналитик.
Самые-самые
По-прежнему самыми популярными вариантами у минчан остаются "однушки" и "двушки".
"Квартиры, сбалансированные ценой-качеством, небольшие по площади, при этом с несколькими комнатами – вот что в основном ищут покупатели. Как правило, это панельные девятиэтажки 70-90-х годов, пятиэтажные "хрущевки" и "брежневки", - делится статистикой основных заявок Андрей Чернышев.
Говоря про новостройки, он подчеркивает, что лучше выбирать из домов, которые уже введены в эксплуатацию. В этом случае полностью нивелируются все риски приобретения квартиры на стадии строительства (затягивание сроков строительства и т.п.). Однако есть значительный минус – они дорогие, поэтому сэкономить не получится. Если приобретать жилье на стадии строительства, стоит выбирать мощных и проверенных застройщиков, без негативных отзывов, с большим количеством уже выполненных проектов.
Что касается самых дорогих квартир в Минске, то пока крупнейшей сделкой этого года стала продажа апартаментов площадью 395 квадратов на проспекте Независимости, 95 А за 534 тысячи долларов. Еще одну квартиру на столичной улице Ратомская площадью 280 квадратных метров продали 449 тысяч долларов. Третье место в этом своеобразном топе заняла квартира по улице Освобождения, 9А – здесь сделку оценили в 405 тысяч долларов.
Самый дорогой квадратный метр был зафиксирован в квартире одного из домов на улице Петра Мстиславца – порядка 4200 долларов.
Читайте также:
- Как платить налог на недвижимость минчанам – владельцам двух квартир
-
Что происходит на рынке недвижимости осенью-2020
