Действующий глава государства Александр Лукашенко в своей предвыборной программе на выборах 2015 года среди первоочередных президентских задач обозначил создание системы доступного ипотечного кредитования.
"У каждой белорусской семьи, реально нуждающейся в новом жилье, будет возможность построить себе дом или квартиру", — продекларировал кандидат Лукашенко.
В соседней России ипотечный рынок прошел путь от хаоса "человеческого фактора" до высоких технологий. Эксперты, опрошенные РИА Недвижимость, отметили основные этапы становления ипотеки в РФ.
На старт, внимание… замерли
История формирования ипотечного института в России берет свое начало еще в XVIII веке, когда дворянские банки выдавали крестьянам ссуды под покупку земли, которые превращали их в кредитных должников на 30-40 лет. Впрочем, с тех пор практически ничего не изменилось: заемщики и в наше время становятся "заложниками" ипотеки на несколько десятилетий, рассказала замдиректора Института налогового менеджмента и экономики недвижимости Татьяна Школьная.
"Новейшая история" российской ипотеки ведет отсчет с 90-х годов ХХ века. Так, формулировки концепции жилищного финансирования зазвучали летом 1993 года в государственной программе "Жилище". Следом был принят Гражданский кодекс РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения, вспоминает Школьная. А в феврале-марте 1996 года президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения, указывает она.
В те годы в качестве альтернативы ипотеке выступал лизинг: кредитор (банк) покупал на себя квартиру и сдавал клиенту до того момента, пока тот не рассчитывался за нее. До этих пор недвижимость находилась на балансе у банка, указывает независимый эксперт Наум Либкинд.
Существовали также ипотечные схемы расселения нескольких жильцов коммунальных квартир, тут процентные ставки доходили до 40% годовых, в свою очередь вспоминает Школьная. Первоначальный же взнос, по ее словам, был не меньше 30%.
Несмотря на усилия государства, в конце девяностых ипотека была развита мало, покупателей отталкивали условия ипотечных кредитов. "Ипотека тогда выдавалась по 40% годовых сроком на три года. Естественно, желающих взять такой кредит было мало", — констатирует председатель правления группы компаний "Миэль" Оксана Вражнова. По ее словам, сделка занимала несколько дней, кредиты в рублях выдавал только Сбербанк. Требовалось обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, которые отменили только в 2005 году. Продавцы не слишком приветствовали ипотечных покупателей, сначала за счет того, что первые ипотечные сделки шли очень долго, затем из-за опасения, что сделка может сорваться, и поднимали цену.
Кроме того, сами банки были не особенно заинтересованы в выдаче ипотеки, предпочитая заниматься корпоративными клиентами, нежели кредитованием физических лиц, говорит Вражнова.
В то время даже сотрудники Сбербанка получали зарплату в конвертах, да еще и в валюте, говорит начальник отдела ипотеки и перспектива развития ООО "ЦПУ "Домостроитель" Елена Собина. "При оформлении кредита все зависело от "безопасника" банка. То есть если отдел безопасности проверил вас, и одобрил, то вы кредит получали. Если же нет, то все выносилось на кредитный комитет. Здесь все зависело от человеческого фактора. Доходило до абсурда: могли платежеспособного человека запороть, либо совершенно неплатежеспособному выдать", — вспоминает собеседница агентства.
Официальный "старт" ипотеки в России случился после того, как появилась устойчивая банковская система и был принят закон "Об ипотеке (Залоге недвижимости)" 16 июля 1998 года. Однако экономический кризис 1998 года вызвал замедление реализации государственной жилищной политики: новые политические решения не были приняты, а реформы, которые были начаты, реализовывались более медленными темпами. Деятельность на рынке жилья стала значительно менее активной, строительство почти остановилось, отмечают в аналитическом центре АИЖК.
У населения попросту не было денег, чтобы обслуживать эти кредиты. Не было устойчивых операторов и банков, которые могли бы их выдавать, констатирует в свою очередь руководитель направления "Финансы и экономика" Института современного развития Никита Масленников.
Вставая на ноги
Но, несмотря на неблагоприятные экономические условия, развитие ипотеки в РФ продолжалось. В 1999 году ставка составляла уже 35%, а срок кредитования увеличился до пяти лет. В 2000 году ставка продолжила сокращаться и достигла 30%, а срок кредитования увеличился до десяти лет.
Только лишь к 2005 году процентная ставка сократилась до 14%. Спустя еще три года, банки снизили ставку до 10-12%, а срок кредитования увеличился до 30 лет, приводит данные эксперт "Миэль".
Новым началом банковской жизни можно считать 2001-2002 годы. Тогда, кстати, прозвучали первые замечания со стороны Российского союза промышленников и предпринимателей, что в стране слишком много банков, более 1,5 тысяч, и что надо выйти на 400 кредитных учреждений, рассказывает Масленников. В 2002 году АИЖК рефинансировало первые ипотечные кредиты, что было значимым сигналом оживления роста рынка. Ипотека стала выдаваться сначала под 18%, затем под 15%, указывает Школьная.
"Впрочем, это не означало, что ипотека резко двинулась вперед. Банки занимались кредитованием корпоративного сектора, и только 2003-2004 год начался массовый прорыв банковской сферы в потребительском кредитовании. По мере того, как стали подрастать доходы населения, и помимо первоначальных потребностей — одеться, обуться, отдохнуть — возникла потребность в собственном жилье. В этот момент государство начало активно втягиваться в процесс, стимулируя строительный процесс, программы жилищного строительства", — конкретизирует Масленников.
В процессе оформления кредита в начале 2000-х годов много зависело от отдела безопасности банка и кредитного комитета, но в то время уже больше использовались справки 2-НДФЛ, справки по форме банка. Однако 50% документов "рисовали", было много поддельных документов. Даже человек с плохой кредитной историей мог получить кредит, потому что межбанковская система была несовершенна, подчеркивает Собина. И если клиент в каком-то банке был "просрочником", то не все банки это видели. "До абсурда доходило, что человек мог взять кредит, а через пару месяцев объявить себя банкротом", — объясняет она.
В 2003-2005 годах ипотеки было очень много, у застройщиков до 50% сделок шло по ипотечным сделкам. Причем тогда банки рассматривали серые схемы от застройщика, когда он продавал не по договору долевого участия, а по предварительному договору купли-продажи с указанием заниженной цены, рассказывает Собина. Даже Сбербанк практиковал такую схему в отношении коттеджей, дач и таунхаусов.
А в 2006-2007 году, по ее словам, то же самое практиковалось по квартирам. Скажем, если квартира находилась в собственности меньше 3 лет, и продавец хотел уйти от налогов, то сумма указывалась до миллиона. Компания Сбербанка "Аукцион" проводила оценку жилья, на основании которой заключался кредитный договор "о намерениях купить квартиру" без указания цены, поясняет эксперт. Сейчас это не практикуется, добавляет она. Ситуация начала меняться после принятия в 2004 году 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Начиная с 2005 года, инфляция снижалась, доходы населения росли, а вместе с ними — и количество выдаваемых ипотечных кредитов. В борьбе за клиента банки вводили различные ипотечные программы. Так самыми привлекательными на тот момент были программы с 10% первоначальным взносом под 10% годовых, говорит Школьная. Если в 2005 году объем ипотечного кредитования составил 56 миллиардов рублей, то в 2006 году — 270 миллиардов рублей, в 2007 году — 550 миллиардов рублей, приводит данные собеседница агентства. Возможно, цифры бы и росли дальше, если бы не кризис 2008 года.
Кризис 2008 и последствия
Рецессия на мировых рынках в 2008 году привела к ухудшению экономической ситуации и на российском финансовом рынке. Средние процентные ставки по ипотечным кредитам выросли с 12,9% в 2008 году до 14,3% в 2009 году, а срок кредита сократился с 18 до 16,5 лет соответственно, указывают в аналитическом центре АИЖК.
Рынок ипотечного жилищного кредитования в полной мере ощутил влияние нехватки ликвидности уже во второй половине 2008 года. Одновременно с ухудшением общей финансово-экономической ситуации в России увеличились и объемы просроченных платежей по всем кредитам, выданным физическим лицам, в том числе и по ипотеке.
"Для ряда банков высокий процент стал своего рода заградительным барьером против ненадежных заемщиков, кроме того, часть банков не имела достаточных возможностей для обслуживания ипотеки", — объясняет Вражнова.
Кризис повлиял не только на рынок ипотечного кредитования, но и на рынок жилья. В 2009 году количество сделок на рынке жилья снизилось на 13,3%. Как замечают в аналитическом центре АИЖК, правительство Российской Федерации разработало общий пакет антикризисных мер, который включал в себя меры по поддержке банковского сектора и сектора жилищного строительства. В части реализации мер по поддержке рынка жилищного строительства активное участие принимали и основные государственные компании (АИЖК, Фонд содействия развитию жилищного строительства, Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства и Внешэкономбанк).
Помогло и то, напоминает Масленников, что в ходе кризиса 2008 года не было обвальной потери реальных доходов населения. Поэтому рынок уже к 2010 году стал приходить в норму.
Итогом кризиса 2008 года стал полный уход человеческого фактора из процесса оформления ипотечного кредита. Сейчас оператор фактически не видит заемщика, обращает внимание Собина. В большинстве банков работает андеррайтинг. Сформировано Бюро кредитных историй. Все делается на основании документов, то есть зависит от их качества и от того, как сработает андеррайтер. Бывает, что отказывают по очень хорошим заявкам, а выдают по сомнительным заявкам. "На мой взгляд, все поставлено на поток. С одной стороны это хорошо, так как значительно уменьшились сроки рассмотрения заявок до суток", — рассказывает эксперт. С другой стороны, существует риск, что клиент в один и тот же день подаст заявку в двух банках. Ведь увидеть его в этом случае банк сможет только на следующий день, замечает собеседница агентства.
После кризиса банки стали тщательнее управлять своими собственными рисками. Они становятся более технологичными — мобильный банк, онлайн-банк. В середине 2000-х такого не было, рассказывает Масленников. Это тоже своеобразное доказательство устойчивости и уверенность банка, что важно, особенно на фоне неудачных ситуаций, поясняет эксперт.
От накала до охлаждения
По данным аналитического центра АИЖК, к концу 2012 года рынок ипотеки полностью восстановился после кризиса. Объем выдачи ипотеки увеличился в два раза по сравнению с максимальным значением, зафиксированным до кризиса, с 556 миллиардов рублей по состоянию на конец 2007 года до 1,032 миллиарда рублей по состоянию на 1 января 2013 года. Доля просроченных платежей по кредитам (90 и более дней) снизилась до 2,52% по сравнению с максимумом в 7,29%, зафиксированным на 1 июня 2010 года.
Для российского рынка ипотечного жилищного кредитования 2014 год стал самым успешным за всю его историю. В целом за год выдано более миллиона ипотечных кредитов на общую сумму 1,762 миллиарда рублей, что в 1,2 раза превышает уровень 2013 года в количественном и в 1,3 раза в денежном выражении, приводят данные в АИЖК.
Однако после периода бурного роста и разогрева в первой половине 2014 года и замедления темпов роста во втором полугодии в конце года на ипотечный рынок повлияло падение цен на нефть и последовавшее за ним снижение курса рубля, рост процентных ставок и сокращение ликвидности в банковской системе. В начале 2015 года глубина падения объемов выдачи ипотеки достигала 50%.
Сейчас рынок проваливается достаточно сильно, по прогнозам на конец года снижение по объемам выданных ипотечных кредитов достигнет 30-40%. Это серьезный удар по рынку, говорит Масленников.
Впрочем, а АИЖК обращают внимание, что удержать рынок ипотеки от дальнейшего падения помогает государственная программа субсидирования ставок по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, которая начала реализовываться в марте 2015 года. Кроме того, банки сейчас и застройщики сейчас борются за каждого клиента. Можно получить дополнительный бонус в виде скидки на квартиры, получить заниженную ставку по какой-то программе между банком и застройщиком, отметила Собина.
