Пилотный проект по массовому формированию и кадастровой оценке недвижимости проходит на территориях Кобринского и Советского районов Минска. В случае успеха опыт будет распространен на всю республику, и это затронет интересы местных органов власти, граждан и юридических лиц, владеющих недвижимостью.
Виталий Чуясов, Sputnik
С 2010 года база для земельного налога в Беларуси исчисляется исходя из кадастровой стоимости земельного участка, основой определения которой служит рыночная информация. До этого по всей стране с 2003 года шла кампания по кадастровой оценке земель населенных пунктов, садоводческих товариществ и других земель. А вот суммы налога на недвижимость до сих пор слабо зависят от рыночной стоимости конкретного жилого дома или квартиры, офисного или торгового задания, производственного корпуса или помещения.
"Цель пилотного проекта — принятие обоснованного, взвешенного решения о целесообразности перехода к исчислению налога на недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости на всей территории Республики Беларусь", — рассказал Sputnik начальник управления оценки и руководитель проекта Национального кадастрового агентства Дмитрий Ритвинский.
Кобринский район Брестской области был выбран как наиболее типичный и среднестатистический для Беларуси регион.
Как будут оценивать
При оценке стоимости единого объекта недвижимого имущества (здание, часть здания и земельный участок) специалисты будут опираться на рыночную информацию по сделкам купли-продажи, по предложениям продажи, по договорам и предложениям аренды, на стоимость строительства объектов, использовать аналитическую информацию и консультироваться с риелторами и другими участниками рынка недвижимости. Кадастровая стоимость недвижимости с большой степенью вероятности будет рассчитываться в двух валютах: национальной и иностранной.
Предполагается, что если собственник не согласится с тем, в какую сумму оценено его имущество в ходе кадастровой оценки, он сможет заказать независимую оценку рыночной стоимости его объекта. Если ее результаты разойдутся в любую сторону более чем на 20% (цифры будут уточняться по результатам проекта) с результатами кадастровой оценки, то специальная комиссия сможет принять доводы собственника и принять в качестве кадастровой стоимость, определенную по результатам независимой оценки.
"Государство потратило средства на определение кадастровой стоимости объекта недвижимости, провело массовую оценку, собственник не согласен — тратит свои средства и предъявляет доказательства, что рыночная стоимость его объекта недвижимости отличается от кадастровой", — объяснил эксперт.
Вопрос упирается в финансы
Однако перед тем как массово все оценить, необходимо собрать всю необходимую информацию обо всех объектах недвижимости на пилотных территориях. Благодаря массовости оценщики рассчитывают в разы удешевить и стоимость работ по оценке. Так для сравнения, индивидуальная рыночная оценка земельного участка с жилым домом на нем в Республике Беларусь стоит от 1,5 миллиона рублей, массовая оценка 15-20 тысяч рублей (для сравнения в Литве — 1 евро, в Нидерландах — 18 евро, в США, Канаде — 25 долларов).
"Вопрос всегда упирается в финансы. В проекте будут работать и специалисты, которые будут формировать объекты недвижимости, собирать по ним актуальную информацию о состоянии и характеристиках, и специалисты по геоинформационным системам, и ИТ-специалисты, и, конечно же, оценщики, обладающие квалификацией в области массовой оценки недвижимости. Кое-где придется использовать инструментальные методы измерений, ходить от объекта к объекту, обмерять, беседовать с собственником. Это, конечно, затратно, но на некоторых территориях другого способа просто нет. По результатам необходимо найти взвешенное решение и технологии работ, при выполнении которых будет экономический "выхлоп". Опять же для сравнения, страны в которых развита система массовой оценки, тратят ежегодно на функционирование данной системы не более 3% от налоговых поступлений, а результаты используют в различных сферах, не только для целей налогообложения", — говорит Ритвинский.
Специалист также предполагает, что у определенной части собственников результаты массового формирования и кадастровой оценки могут вызвать отрицательную реакцию, но нужно понимать, что от собственника тоже зависит точность и качество оценки. Возможно, собственников объектов будут вовлекать в процесс предоставления актуальных сведений об объектах и попросят заполнить определенные формуляры самостоятельно и отослать по почте в соответствующую организацию. При этом нужно понимать, что все результаты пилотного проекта будут публичны, и каждый желающий сможет ознакомиться с характеристиками собственного объекта недвижимости, источниками их получения, а также величиной полученной кадастровой стоимости. В случае несогласия с какими-либо данными, будут предложены алгоритмы возможных действий по внесению изменений.
Что дальше
Пилотный проект по массовому формированию и кадастровой оценке недвижимости определит, есть ли экономический смысл проводить эти мероприятия по всей стране. Ведь речь будет идти о миллионах объектов недвижимости (по данным на конец мая в Республике Беларусь зарегистрировано более 2,1 миллиона земельных участков, 2,2 миллиона капитальных строений, 2,7 миллионов изолированных помещений).
Ритвинский считает, что местные органы власти будут заинтересованы в такой оценке, поскольку в дальнейшем ее результаты будут использоваться для определения размера налогов и других целей. "По большому счету, это связано с наведением порядка: он должен быть и на земле, и в сфере недвижимости. Недвижимость — это потенциальный актив для местного органа власти, если он приносит доход, и ты знаешь, сколько он стоит. Но если ты не знаешь, какие у тебя активы, не знаешь, что тебе приносит доход, а что не приносит, сколько льгот, кому и на какую сумму предоставляется, то автоматически это становится твоим пассивом", — сказал Ритвинский.
Откуда большой налог
Он обратил внимание, что оценщиков иногда упрекают в высокой кадастровой стоимости земельных участков и, как следствие, высокой налоговой нагрузке, забывая при этом, что окончательное решение по размеру налогов принимают местные органы власти. С этого года они могут применять корректирующие коэффициенты в размере 2,5 раз в одну и другую сторону.
"Раз налог большой, можно действительно подумать, что проблема в кадастровой стоимости — слишком много насчитали. Но вопрос чаще лежит в области земельного администрирования. Это, так называемый, лэнд-менеджмент, и на местах должны быть специалисты, которые умеют анализировать информацию, используют современные информационные технологии в управлении недвижимостью, умеют просчитывать возможные последствия и риски принимаемых решений не только в краткосрочной, но и в долгосрочной перспективе, определять прозрачные правила для всех собственников: в каких случаях увеличивать ставки, в каких — снижать", — констатировал Ритвинский.
Кроме определения размера налога результаты массовой оценки недвижимости могут использоваться и в других сферах — для целей приватизации, определения размера арендных платежей, начальных цен на аукционе, ипотеки, оформления наследства и др.
Первые результаты пилотного проекта по массовой оценке зданий и сооружений в Кобринском и Советском районах Минска будут известны к началу 2016 года.
