Квартиры в Минске продолжают дорожать – уже почти рекорд

В начале 2025 года на рынке жилой недвижимости Минска по-прежнему наблюдался стабильный спрос: в январе было совершено 1050 сделок, в феврале – 1400. Впрочем, как и раньше, люди активно покупали и продавали.

За два полных месяца доллар успел прилично подешеветь, а кредиты – подорожать. Но приостановки роста цен, который прогнозировался еще в конце прошлого года, не случилось. Наоборот – в этом году квартиры уже успели подскочить в стоимости на 2,5%.

Эксперт уверяет: жилье в белорусской столице скоро перестанет дорожать. Когда? Ответ – в материале Sputnik.

Беспрерывная активность на рынке жилья в Минске наблюдалась с 2017 года. Высокий спрос подпитывали кредиты и демократичные ставки по ним. Восемь лет назад доллар стоил 2 рубля, сейчас 3,2 – а квартиры как покупались хорошо, так и продолжают раскупаться.

Долгое время этому способствовали доступные проценты по кредитам. В ноябре прошлого года они повысились на 1-2%. В феврале уже 2025-го банки подняли ставки для очередников (нуждающихся в улучшении жилищных условий) с 12,5 до 14,5% (если приобретать у застройщика) и до 15% (если на вторичке).

Но и это еще не все. В конце февраля Нацбанк поднял расчетные величины стандартного риска, которые указывают условный предел процентных ставок для банков. Финансисты и экономисты начали прогнозировать: возможно увеличение ставок по кредитам в коммерческих банках. При этом ожидалось, что Беларусбанк, который является наиболее востребованным в получении жилищных кредитов, это не коснется.

Но не тут-то было: 10 марта крупнейший банк страны поднял ставку по популярной жилищной ипотеке до 18,18%. Это касается тех, кто приобретает квартиры на вторичке – то есть абсолютного большинства покупателей на рынке. Такие проценты эксперт называет "отсекающими", поскольку многим тянуть кредиты по таким ставкам будет уже очень сложно.

"Одно дело ставка, которая влияет на ежемесячные платежи. Но есть вторая сторона монеты – это условия, которым должен соответствовать кредитополучатель: совокупный доход, кредитная история и так далее. Отсюда следует, что кредиты стали не только дорогими, но и труднодоступными", – констатирует заместитель начальника отдела консалтинга и аналитики агентства недвижимости "Твоя столица" Андрей Чернышев.

Купить жилые "квадраты" в Минске с каждым годом становится все сложнее – это факт. Предложение на рынке сузилось до рекордно низкого уровня. Сейчас к продаже предлагается 139 новостроек, в большинстве из них лишь остатки квартир: это либо дорогие первые-вторые этажи, либо просторные жилплощади на крайних уровнях – тоже недешевые.

На вторичке ситуация чуть получше – 6700 квартир, и это уже зона дефицита. С начала года объем предложения уменьшился на 300 квартир. Мало того, что выбор сейчас относительно небольшой, многие квартиры сильно переоценены, считает аналитик.

"Если разделить количество условных покупателей на число предлагаемых к продаже квартир, вроде бы выбор получается нормальный. Если начать искать, вроде бы тоже есть варианты. Но чтобы они подходили под бюджет и соответствовали своей рыночной стоимости – здесь сложность. Потому что зачастую продавцы, конечно, переоценивают. Естественно, плох тот продавец, который не хочет продать дороже, но всему есть предел", – отмечает собеседник.

По его словам, зачастую квартиры, предлагаемые к продаже, находятся в "уставшем" состоянии. И даже такие варианты, порой не отвечающие требованиям покупателей, продаются не всегда по разумной цене.

По итогам февраля 2025-го средняя цена квадратного метра на минской вторичке составила 1630 долларов. Пик стоимости был зафиксирован в октябре 2013-го, когда наблюдалась повышенная покупательная способность – 1730 долларов.

С начала года квартиры подорожали на 2,5%, а до повторения рекорда не хватает еще 6%. Эксперт не исключает, что в течение этого года цены могут догнать исторический показатель. Но при таких ставках кредитования и обменном курсе доллара это уже будет последний рывок цен, считает он. Напомним, за 2024-й вторичка подорожала на 14%.

Если прогнозировать максимальный уровень цен, нужно сопоставлять и величину обменного курса доллара, напрямую влияющую как на стоимость квартир, так и на покупательную способность в принципе. Исторически сложилось, что стоимость недвижимости формируется в американской валюте, а сделки совершаются в белорусских рублях. Например, в октябре 2013-го средняя цена квадратного метра проданных на минской вторичке квартир составляла максимальные 1730 USD, при этом доллар стоил менее 10 тысяч – в деноминированных получается 0,90+ BYN. Таким образом, в пересчете на национальную валюту это было 1557 деноминированных рублей.

Сейчас же цена за бывшие в употреблении квадратные метры составляет 1630 долларов, но при этом "американец" стоит уже 3,2 BYN, что уже равняется 5216 белорусским рублям, или +235% к показателю октября 2013 года. По сути, именно на столько для покупателей подорожали квартиры – в то время как средняя зарплата по Минску увеличилась в долларах только на 37% (с $768 до $1055).

В такой ситуации нынешние цены можно объективно считать уже очень высокими, и они имеют место быть только по причине дорожающих, но все еще доступных кредитов.

"В связи с тем, что подорожали кредиты и в разы увеличилась стоимость квадратного метра, мы можем просто не дотянуть до пикового показателя 2013-го. По сути, уже четвертый месяц идет речь о том, что покупательная способность уперлась в потолок, и цены скоро пойдут вниз", – комментирует Андрей Чернышев.

Впрочем, до московских и питерских цен нам еще, как до Луны.

Исходя из складывающихся реалий на минском рынке жилья, рост стоимости должен полностью остановиться к лету, прогнозирует специалист, и тогда начнется стагнация. Если подорожают доллар и кредиты (или банки вовсе перестанут их выдавать), что еще больше ограничит покупателей, начнется процесс снижения цен из-за падения спроса.

"Тут даже прогнозов "Твоей столицы" не надо – ситуация именно так и будет развиваться. То есть приостановка цен в течение нескольких месяцев, и потом либо их стабилизация и "болтание" на одном уровне, либо, если станет ухудшаться ситуация с долларом и кредитами, цены постепенно пойдут вниз", – поясняет аналитик.

О том, что стоимость квадратных метров на вторичке зачастую необоснованно завышена, говорит и тот факт, что средняя скидка в рамках сделок составляет 3,5%. Далеко не все покупатели могут приобретать жилье по текущим ценам и резонно предлагают торг. Многие продавцы идут навстречу.

Еще из интересного: кредитами для покупки квартиры пользуются 38% покупателей. Средняя сумма заемного капитала составляет 121 000 белорусских рублей ($38 000), за год она выросла на 9 тысяч рублей. Люди вынужденно стали брать больше из-за подорожания квадратных метров и самих кредитов.

Большинство сделок на минской вторичке цепочные: сначала продается старая квартира, затем покупается новая. Приобретателей со всей нужной суммой на руках – единицы. И рассчитывать на то, что вашу квартиру купит такой человек, не стоит.

"Покупатели порой делают ошибки. Они сначала ищут квартиру, заключают устную сделку с продавцом и только после этого выставляют на продажу свою. И поскольку все хотят продать как можно дороже, сделки растягиваются на месяцы", – рассказывает Чернышев.

Таким покупателям эксперт предлагает воспользоваться следующим пошаговым планом:

"Еще раз напомню, что большинство сделок у нас цепочные. То есть если вы покупаете у кого-то, кому-то тоже надо купить что-то взамен. И вот такие цепочки могут складываться из шести-семи-восьми звеньев. И скажу объективно, что без помощи какого-либо агентства здесь будет очень сложно", – подмечает эксперт.

Первичный рынок Минска – это совсем другая реальность. Цены здесь диктуют застройщики, и фактически каждый день они могут меняться. По словам собеседника, многие покупатели уверены в том, что "завтра-послезавтра" или после выхода нового дома жилье подешевеет. Но они сильно заблуждаются.

"Не будет дешевле! Сколько раз мы повторяли за последний год: нужно брать то, что есть в наличии, по сегодняшним ценам. Потому что цены на новостройки в этом году бьют какие-то немыслимые рекорды. По тому же "Минск-Миру" – уже второй месяц подряд практически еженедельно на 50-100 евро поднимается стоимость квадратного метра. Только за февраль было три увеличения – плюс 150 евро", – информирует он.

Это касается и других жилых комплексов: "Дубравинского", "Левады", "Новой Боровой"… Потенциальным покупателям стоит снять розовые очки и перестать надеяться, что новые дома, которые сдадут через полгода-год, будут дешевле.

"Потому что сегодня квартиры в практически достроенном доме, и квартиры в доме, который только через полгода выйдет в продажу на стадии первого этажа, могут быть практически одинаковые по стоимости", – уверяет эксперт.

По его наблюдениям, покупатели могут месяцами ходить и выбирать квартиру в новом доме, при том, что деньги у них есть на руках. Но их не совсем устраивает цена, расположение, этажность или еще что-то. Но в итоге они покупают именно то, что было изначально в наличии, но уже дороже на несколько тысяч долларов.

На рынке арендного жилья сейчас тоже стабильный спрос. Появляется все больше современных квартир, которые покупаются специально для сдачи. Советские квартиры, зачастую с устаревшим интерьером, становятся неконкурентоспособными – их собственники вынуждены делать косметический ремонт либо сильно занижать стоимость.

За прошлый год стоимость аренды выросла на 10-15%. Минимальная цена за съем "однушки" в Минске сейчас составляет 220 долларов – вдали от метро и без ремонта. За квартиру в отличном состоянии, с полным набором мебели и бытовой техники рядом с метро придется отдать уже больше $380. А в центре города – все 500.

"Самая горячая пора на этом рынке сейчас только начинается. Пока мы не видим роста стоимости по аренде, и на наш взгляд, он себя уже исчерпал. Что-то конкретное по этой теме можно будет сказать по итогам апреля", – уточняет аналитик.

По его словам, по-прежнему основной ошибкой собственников квартир является то, что они пытаются найти предел цены, по которой ее можно сдать в аренду. Однако, как отмечает специалист, эффект от этого может быть не долгосрочный.

"Самый главный враг собственника – желание максимизировать стоимость, несмотря на возможный простой квартиры. Каждый день, каждая неделя и месяц – это потерянные деньги. Если сдать квартиру по средней цене и найти надежного, ответственного, платежеспособного и долгосрочного арендатора, вы однозначно будете в выигрыше в перспективе. Чем за год поменять три-четыре-пять арендаторов и искать того, кто заплатит эти огромные деньги. Это вообще не работает, это просто в минус", – резюмирует Андрей Чернышев.