Цены ниже, спрос стабильный: что происходит на рынке недвижимости?

Спрос сейчас на рынке вторичного жилья не ажиотажный, тем не менее, он есть: в апреле, после мартовской просадки спроса по Минску было совершено почти 1400 сделок купли-продажи, а в мае этот показатель снизился до 1200. В июне ожидается лишь немногим больше майского показателя либо наравне с ним. Эксперты предрекают такие же стабильные по спросу июль-август. Однако, будет ли 2022 год лучше предыдущего, пока прогнозировать сложно – все зависит от стабильности ситуации в экономике и в мире.

Sputnik поговорил с заместителем начальника отдела аналитики и консалтинга агентства недвижимости "Твоя столица" Андреем Чернышевым и узнал, что сейчас происходит на рынке вторички.

"В целом сохраняется стабильный, не ажиотажный, но достаточно высокий спрос – несмотря и, я бы даже сказал, вопреки всем обстоятельствам", - говорит специалист.

В апреле рынок вторички стал немного оживать – люди, выждав некоторое время, все же решались покупать долгожданные квадратные метры.

Но это не единственные факторы, которые влияют сейчас на покупательскую активность. Как говорят риелторы, покупатель "живет" на рынке недвижимости в среднем от полугода до года – присматривается, выбирает и наконец совершает покупку. В феврале-марте большинство уже "готовых" покупателей выбрали выжидательную позицию, теперь же решились на приобретение жилья.

Плюс после февральских событий и на фоне все нарастающих санкций многие потенциальные покупатели новостроек стали смотреть в сторону вторичного рынка, опасаясь, что строительство может приостановиться. К тому же, из-за роста курса валют и цен практически на все позволить себе новую квартиру и последующий ремонт мог себе уже не каждый.

Сейчас на рынке вторичной недвижимости предложений гораздо больше, чем обычно – практически на 30%. Риелторы когда-то подсчитали, сколько объявлений о продаже жилья в столице необходимо для баланса – немногим более 7 тысяч. Сейчас в Минске на продажу выставлено более 9,5 тысяч квартир.

"Это гораздо больше, чем требует спрос. При том, что кредиты у нас "подорожали", доходы у людей не растут, а уверенности в завтрашнем дне не прибавляется", - говорит риелтор.

Сейчас кредит на покупку вторичного жилья выдают лишь несколько банков под 20+ процентов. Понятно, что решиться на такие серьезные обязательства в нынешнее турбулентное время может далеко не каждый.

Международные события конца февраля отразились и на количестве сделок. Сейчас, по данным агентства, квартиру в кредит приобретают только 11% покупателей. Для сравнения, в три года назад практически треть недвижимости приобреталась в кредит – тогда ставки были не 20+%, а всего лишь 13-14%.

В самый стрессовый для всех сфер период (февраль-март) цены на рынке недвижимости тоже пошатнулись. Продавцы были вынуждены идти на уступки на фоне резко возросшего курса доллара. Снижение составило до 8%.

"Это очень серьезный показатель в рамках одного месяца для столицы. В апреле курс доллара стабилизировался, поэтому снижение цен было не таким серьезным. Но в любом случае из-за того, что число предложений превышает спрос, стоимость квартир все еще будет двигаться в сторону уменьшения", - считает специалист.

Сейчас недвижимость на вторичном рынке стоит, в среднем, на 6% дешевле, чем годом ранее.

Адекватно выставленная цена уменьшает срок продажи – это понятно. В апреле, когда продавцы соглашались идти на уступки под прессом обстоятельств, квартиру в среднем могли продать за 36 дней.

При этом, отмечает эксперт, по-прежнему остаются на высоком уровне скидка, которую готовы дать покупателю по итогам "торгов" – сейчас около 6,5-7%. Чтобы понять, насколько это много, отметим, что годом ранее она была на уровне 4%.

В последнее время белорусские продавцы квартир с надеждами говорят, что к нам за такой крупной покупкой стали чаще приезжать россияне: мол, везут вкладывать укрепившийся российский рубль в недвижимость, можно поднимать цены. Риелторы же считают, что такой тенденции не наблюдается – все в пределах обычного.

""Реальный спрос от россиян с целью вложить средства в недвижимость был в 2012, 2013 годах и немного в 2014-м – в тот период, когда цены на квартиры активно росли, как на продажу, так и в долгосрочную аренду. Для сравнения, сегодня средняя цена кв. м. проданных квартир на вторичном рынке жилья – порядка $1230, а осенью 2013 года была $1730", - рассказывает Андрей Чернышев.

Эксперт продолжает: аналогично было и со стоимостью аренды. Простая однокомнатная квартира сегодня (после глобального мартовского снижения) сдается в аренду за 160-170 долларов в месяц. И даже за такую цену желающих еще надо поискать. А в 2013 году подобные квартиры как горячие пирожки уходили за пару дней по 300+ долларов в месяц. Кроме того, тогда же ощущалась явная нехватка квартир в аренду, что позволяло собственникам диктовать свои условия, в том числе и по стоимости. Именно поэтому у россиян и был тогда интерес к покупке жилой недвижимости в Минске – за счет ее высокой инвестиционной привлекательности.

Почему же массовой скупки квартир россиянами вряд ли можно ожидать? Андрей Чернышев приводит несколько аргументов. Во-первых, последние несколько лет российская недвижимость тоже падает в цене, ипотека там раза в 2 ниже белорусской – зачем куда-то ехать? А предложения у них гораздо шире и разнообразнее. Во-вторых, такое вложение в недвижимость требует потом получения дохода.

"Но у нас в марте снизилась стоимость арендного жилья на 30-40% и подняться все никак не может. Сейчас на одного арендатора приходится 5 квартир – абсолютный дисбаланс в сторону предложения. Покупать, чтобы сдавать, стало невыгодно", - говорит специалист.

В целом же, отмечает риелтор, интерес к белорусской недвижимости среди россиян остается на том же уровне, что и среди других иностранцев – ни больше, ни меньше, разовые сделки совершаются (зачастую дети, обосновавшиеся в РФ, покупают более комфортные квартиры своим родителям в Беларуси), но какой-то массовости нет.

Прогнозы делать в наше неспокойное время вряд ли получится, но и продавцы, и покупатели хотят знать: подходящий ли сейчас момент для заключения сделок купли-продажи или нужно подождать?

При этом важно обратить внимание и на то, что "сегодня" кредитование есть, а будет ли оно "завтра" и по каким ставкам – это вопрос.

"Несмотря на большие проценты по кредитам, оно все же выступает для части покупателей именно тем спасительным инструментом, без которого приобретение квартиры в прочих условиях было бы невозможным. Но сегодня такие прогнозы – гадание на кофейной гуще. Еще пару месяцев назад мы жили совершенно в другой реальности и не предполагали, как изменится мир", - резюмирует Андрей Чернышев.