Эксперты предполагают, что рынок недвижимости в Беларуси продолжит падать. Также, по их мнению, в 2021 году произойдет историческое событие – вторичное жилье станет дешевле, чем первичное.
Что происходит на рынке недвижимости сегодня, и как ситуация будет развиваться в будущем, рассказали риелторы во время круглого стола в мультимедийном пресс-центре Sputnik Беларусь.
Причины кризиса
Белорусский рынок недвижимости в этом году то стремительно падал вниз, то внезапно оживал. Первые тревожные звоночки прозвенели для риелторов уже в феврале: в Беларусь пришел коронавирус, а с ним и всеобщий спад, потерянность.
"Ситуация ударила по настроениям потребителей, по их предпочтениям. На первый план вышло здоровье. Люди не представляли, что такое коронавирус. Шел большой информационный поток о том, что это серьезное заболевание. Страны начали объявлять локдауны. Появились самые мрачные прогнозы о развитии мировой экономики. Поэтому уже в феврале-марте рынок сильно упал. По отношению к аналогичному периоду прошлого года до 40% сократилось количество сделок", – рассказал председатель совета общественного объединения "Белорусская ассоциация "Недвижимость" Анатолий Звездин.
К лету ситуация на рынке недвижимости стабилизировалась. Но уже в августе началась вторая волна кризиса, связанная с политическими событиями в Беларуси.
"В конце августа было уже понятно, что политические события, которые разворачивались в нашей стране, очень сильно будут влиять на этот рынок. В том смысле, что потребители в этот период свои проблемы, связанные с жильем, отодвинули на второй план. Плюс к этому пришла вторая волна коронавируса. Сегодня мы имеем то, что имеем. Рынок по отношению к летним значениям снова упал на 30%, если говорить о количестве сделок", – продолжил Звездин.
Самым критическим периодом для риелторов стал сентябрь. В этот месяц количество сделок достигло минимума за год. Вместе с тем эксперт заявил: не стоит говорить о том, что критическая точка пройдена. Не исключено, что рынок продолжит падать дальше.
"Действительно сентябрь был самым трудным месяцем. В октябре-ноябре мы наблюдали некое оживление. Но оно не настолько большое, чтобы говорить о нем, как о тренде. Поэтому утверждать, что рынок пойдет вверх, на мой взгляд, преждевременно. Большая вероятность, что он еще будет падать", – заключил Звездин.
Говоря о ценах на вторичное жилье, эксперт сообщил, что за год они упали на 10% – в настоящий момент квадратный метр в Минске стоит в среднем 1350 долларов.
Первичное жилье
Несколько просел и рынок первичного жилья. Однако причиной тому стали не коронавирус и политические события, а прекращение кредитования населения белорусскими банками. Людям стало не за что строиться.
"Наиболее серьезное влияние на рынок первичного жилья оказывает не столько пандемия или политический кризис, который сегодня разворачивается в стране, а их последствия. Причем основным последствием является "сворачивание" кредитных программ. Сегодня я бы назвал это самым главным фактором", – подчеркнул член Ассоциации застройщиков объектов жилищного строительства Беларуси и "Белорусской ассоциации "Недвижимость" Юрий Жарков.
Эксперт предположил, что если кредитные программы продолжили существовать в том виде, в котором они были хотя бы в прошлом году, падения рынка не случилось бы, несмотря на различные события.
"Сегодня, если взять застройщика, причем не крупного комплекса наподобие "Минск Мир", а небольшого объекта, то он продает две-пять квартир в месяц. Мы видим, что застройщики вынуждены поддерживать стройки за свой счет либо привлекать средства со стороны, и эти средства, конечно, стоят каких-то денег", – заключил Жарков.
Цены на первичное жилье за текущий год упали на 10-15%. Эксперт считает, что на этом падение закончится. В то время как цены на "вторичке" продолжат проседать. Риелторы считают, что в 2021 году произойдет историческое событие – жилье на вторичном рынке впервые за долгое время станет дешевле, чем на первичном.
"Традиционно у нас было наоборот. Цены первичного рынка были, как правило, ниже", – отметил председатель правления Конфедерации агентств недвижимости Павел Астапеня.
Он пояснил, что такая тенденция произойдет из-за того, что застройщики, вкладывая свои средства в строительство нового жилья, будут не готовы сбрасывать цены на "первичку".
По его словам, снижение стоимости вторичного жилья продолжится вплоть до весны 2021 года. За текущий год квартиры стали дешевле на 10-15%. К весне 2021 году цены упадут еще на 15%, считает Астапеня.
Арендное жилье
В среднем на 10-15% стали дешевле в Минске квартиры, которые сдаются в аренду. По мнению риелторов, в частности, это было вызвано снижением уровня жизни населения и миграцией белорусов за рубеж. Спрос на арендное жилье сократился, при этом рынок достаточно насыщен. Вместе с тем далеко не все владельцы квартир готовы к снижению цен.
"Эту осень мы встретили без взрывного ажиотажа на рынке аренды жилья. Я могу сказать, что цены на такое жилье упали на 15% и еще на 15% снизятся к весне 2021 года", – отметил Астапеня.
"Да, действительно у нас сегодня есть люди, которые не слышат тенденцию, не слышат наши экспертные оценки. Они либо стоят на своем, либо уходят со словами: "Я подожду лучших времен". И это нормально. Всегда на падающем или растущем рынке ожидания сторон не совпадают. В данной ситуации, наверное, возможно применять методику переговоров", – добавил Звездин.
Ситуация в регионах
Падение рынка недвижимости наблюдается не только в столице, но и в других белорусских городах. По словам одного из гомельских риелторов, среднее количество сделок у него сократилось на 50-60% за текущий год.
"Если говорить о пандемии, то Минск ее влияние почувствовал в марте. Мы, как более инертные, получили падение цен в апреле. В Гомеле среднее количество сделок упало на 50-60%", – сообщил заместитель председателя совета общественного объединения "Белорусская ассоциация "Недвижимость" Олег Вольштейн.
Но в регионах далеко не все продавцы недвижимости верят в кризис, как следствие – отказываются снижать цены. В свою очередь у покупателей стало гораздо меньше возможностей, за счет чего и происходит сокращение количества сделок.
Как на Украине?
Стоит ли говорить о том, что ситуация на белорусском рынке недвижимости стала похожей на ситуацию на Украине, когда та переживала политический кризис? По мнению Жаркова, такой необходимости нет.
"Надо понимать, что Украина, когда попала в похожую ситуацию, была с точки зрения соотношения себестоимости и цены реализации в ситуации, как если бы у нас был 2007-2008 год, когда в Минске средняя цена за квадратный метр составляла около двух тысяч. Я помню, как мы продавали панельный дом в Сухарево по 1,9 тысячи за "квадрат". Тогда себестоимость была ненамного выше, чем сейчас – я бы сказал, ниже. То есть мы имели сверхрентабельность, и примерно в такой же ситуации находились наши соседи, когда их застал врасплох политический кризис", – отметил эксперт.
"Сегодня мы находимся в иной ситуации с точки зрения соотношения затрат и цены реализации. Говоря простым языком, падать некуда. Ожидать, что цены будут снижаться и это существенно подстегнет спрос на первичном рынке, точно не стоит", – заключил специалист.
Полную беседу риелторов смотрите на видео Sputnik Беларусь.