Что сейчас происходит на рынке недвижимости, выгодно ли вкладывать свои деньги в жилье, Sputnik спросил у аналитика агентства "Твоя столица" Андрея Чернышева.
Спрос есть, но...
Спрос на жилье сохраняется, отмечает эксперт, в отличие от других видов недвижимости, он неизменно стабильный, ведь жилье – это предмет первой необходимости.
"Но спрос важно разделять на предъявляемый и реализованный, - поясняет Андрей Чернышев. – Говоря о первом, мы представляем перед собой молодую семью, которой необходимо приобрести жилье. Еще полгода назад она рассчитывала на кредитную поддержку, на то, что доходы у нее будут, если не высокими, то стабильными и предсказуемыми. Это ее устраивало, и она строила планы на будущее".
Однако сейчас ситуация кардинально поменялась. На покупку квартир кредитов уже в принципе нет, на строительство они ограничены только спецпрограммами по отдельным домам, проектам и застройщикам.
"Доходы людей снижаются. При этом люди понимают, что впереди – непрогнозируемое будущее. Поэтому они вынужденно жмут на паузу. То есть спрос как таковой никуда не уходит. Другое дело – люди пока не приходят к активной фазе действия", – комментируют эксперт.
И приводит такую статистику: средний показатель по городу Минску – 1100 проданных квартир в месяц на вторичном рынке. По словам Андрея Чернышева, 1100 сделок в месяц – это знак того, что на рынке все спокойно, покупательная способность стабильна и объемы спроса и предложения уравновешивают друг друга. Такой объем продаж наблюдался в 2019 году.
"Если мы говорим про нынешнее положение дел, то мы рассчитывали, что в этом месяце у нас будет в районе 700+ сделок, но в итоге получилось всего лишь 670. Для Минска это низкий показатель, который можно ожидать в январе, когда рынок только начинает оживать в новом году, но не осенью, которая обычно характеризуется достаточно высокой активностью покупателей. Такие низкие показатели, например, отмечались в январе кризисного 2016 года", – говорит специалист.
Цены летят вниз
Однако снижение доходов, ограничение или прекращение кредитной поддержки – не единственная причина сложившейся ситуации.
"Просчитывая прогноз развития рынка, мы рассматривали такой вопрос – как изменится ситуация, если кредиты вернут, причем по прежним ставкам, которые многим считались доступными – около 14% годовых. Мы пришли к выводу, что при сохранении существующей нестабильности и туманности будущего, возвращение кредитов ситуацию кардинальным образом не улучшит", – говорит Чернышев.
И поясняет: "Людям понадобилось несколько лет для того, чтобы привыкнуть и выработать доверие к кредитам как долгосрочным долговым обязательствам. А сейчас, когда невозможно ничего планировать, люди сомневаются и предпочитают не спешить – взять паузу".
Немаловажную роль на рынке недвижимости играет и курс доллара: при каждом его повышении увеличивается и стоимость самой квартиры для покупателей.
Фактически курс доллара начал расти еще в конце февраля – начале марта нынешнего года. Но он рос несильно, и это было неощутимо с учетом того, что люди отвлекались на другие события, были доступны кредиты. Но затем в марте курс резко подскочил, процентов на 8-10, и люди задумались. К тому же в апреле начали усиливаться коронавирусные страхи – и спрос еще больше просел.
"Тем не менее в феврале, марте, апреле цены никуда не шелохнулись", – комментирует эксперт. – Они просто остановили наблюдавшийся до этого небольшой рост. Поскольку курс доллара с апреля не только стабилизировался, но и немного откатился назад, то к июлю спрос стабилизировался: у нас было 1 100 сделок. И все было бы хорошо, все было бы стабильно, но пришел август. Начало августа, кстати, было очень и очень активным. Но начавшиеся в последующем массовые волнения психологически ударили по людям - никто такого не ожидал. Пошло очередное снижение спроса".
В результате, по итогам последних месяцев заметно уже явное снижение цен, которое выражается не только в ценах сделок, но и в ценах предложения. В Минске стандартная квартира на вторичном рынке подешевела в среднем на 6% по сравнению с началом года.
Интересно, что в этом году на фоне коронавирусной ситуации увеличился спрос на загородные дома. Это касается и аренды в теплое время года, и приобретения. Люди стремились уехать из многолюдного города на природу.
"В результате, по нашим подсчетам, в Минской области среднемесячное количество проданных домов увеличилось на 20-25%, если сравнивать с аналогичным периодом прошлого года", – приводит данные Чернышев.
Покупать сейчас или подождать?
Эксперт считает, что тем, кто арендует двух- или трехкомнатную квартиру за 350-400 долларов в месяц и хочет купить квартиру в новостройке, вполне разумно начать действовать, пока еще есть кредиты. Потому что те суммы, которые они платят за аренду, можно отдавать на погашение кредита за собственное жилье.
Если же у человека деньги на руках и у него нет острой необходимости в покупке квартиры, то можно подождать.
"Цены действительно пойдут вниз. Мы предполагаем, что при сохранении текущей ситуации, к середине 2021 года они опустятся еще процентов на 10", – говорит Чернышев.
"Но сейчас большинство сделок – это цепочные. То есть, например, у меня есть двухкомнатная квартира, но я хочу трехкомнатную. Надо эту продать, чтобы купить следующую. Идеальный вариант - когда сейчас продается двушка по нынешним ценам, а потом покупается трешка по сниженным. Но это только в теории. Потому как в реальности его осуществление не только рискованно, но и сложно – ведь после продажи имеющейся квартиры, надо где-то жить. А если арендовать жилье, то вся выгода сойдет на нет", – добавляет он.
Продавцам недвижимости, по мнению Чернышева, нужно быть готовым к снижению цен. То, что оно будет, уже ни для кого не секрет, говорит он. В таких условиях действует одно правило – кто быстрее продаст, тот и выиграет. Но если продажа не горит, то можно подождать 3-4 года, пока рынок не стабилизируется по части цен.
"Одна из основных причин падения рынка – общественно-политическая ситуация в стране. Если она нормализуется, рынок оживет", – заключает Андрей Чернышев.