Бум или спад: чем живет рынок арендного жилья Минска накануне учебного года

Четыре года назад, когда весь мир накрыла пандемия из-за COVID-19, тенденции на столичном рынке долгосрочной аренды жилья несколько изменились. Связано это было с тем, что многие иностранные студенты, которые учились в Беларуси, вернулись домой. Как, впрочем, и представители иностранных компаний, но уже в последующие годы.

Спустя два года – в 2022 году – удар по рынку нанес начавшийся международный конфликт, резко поднявший обменный курс доллара. Все это заставило арендаторов поставить на паузу поиски и смену арендного жилья, а стоимость аренды просела практически на треть. В результате 2022 год прошел под знаком нехватки арендаторов и повсеместного снижения стоимости аренды.

Сейчас, благодаря экономической стабильности и начавшемуся росту доходов, ситуация восстановилась и нормализовалась. Поэтому сегодня ни у собственников, ни у арендаторов нет рычагов давления, а значит рынок арендного жилья сбалансирован и рационален.

Стоит ли в связи с этим ожидать всплеска спроса из-за приближающегося нового учебного года у студентов и насколько дорого сегодня арендовать жилье в Минске, корреспонденту Sputnik рассказала начальник отдела аренды жилья агентства недвижимости "Твоя столица" Маргарита Почицкая.

Эксперт напомнила, что рынок арендного жилья разделяется, как минимум, на два сегмента – бюджетные квартиры (это самый большой сегмент, доля которого на рынке составляет 60-70%) и рынок квартир комфорт- и элит-класса.

"Сезонность существует только на бюджетные квартиры, и отчасти на это влияет студенческая кампания. Но за последние два-три года "студенческий бум" сошел на нет, и причин у этого как минимум две. Во-первых, за счет снижения рождаемости в стране сегодня абитуриентов и студентов стало меньше. Самый пик количества студентов, спроса от них и размера стоимостей аренды пришелся на 2012-2014 годы. А во-вторых, за последние 10 лет в Минске построили много новых студенческих общежитий, а их номерной фонд вырос в разы – поэтому потребность в арендных квартирах уменьшилась", – пояснила Почицкая.

Есть еще один нюанс, он связан с иностранными студентами. По сравнению с прошлыми годами их сейчас становится больше, среди них выделяются наиболее платежеспособные, это студенты из Китая, Ирана и Израиля.

"За счет того, что в 2022 году снизилась стоимость аренды, это позволило им переехать из общежитий в квартиры комфорт-класса. Таким образом освободились дополнительные места в общежитиях для белорусских студентов", – пояснила начальник отдела.

Что касается сезонности на жилье комфорт- и элит-класса, то ее в принципе нет, спрос на подобные квартиры постоянный.

В частности, по ее словам, в Минск теперь приезжают на лето из Дубая, где в это время года обычно очень жарко.

"Почему Беларусь? А здесь все просто: либо это люди со славянскими корнями, например, россияне, живущие там, но приезжающие в Беларусь, потому что здесь дешевле и есть все мировые бренды, либо дубайцы, у которых жены белоруски", – пояснила эксперт.

"Если мы говорим про бюджетные квартиры, то здесь никаких особых приоритетов нет, потому что первый и основной критерий выбора – это стоимость. Еще люди могут привязываться к определенной локации: недалеко от детского садика или школы ребенка, неподалеку от института или работы", – рассказала представитель агентства.

В случае квартир комфорт-класса приоритетными являются микрорайоны "Лебяжий", "Маяк Минска", "Новая Боровая и "Минск Мир".

"Если мы говорим про элитные квартиры, то предпочтение отдают домам на улице Сторожовской, проспекте Победителей (Немига, жилой комплекс "Славянский Квартал" и комплекс "D3"), а также ЖК "Променад" и другие", – отметила Почицкая.

Также в жилом комплексе "Левада" в районе улицы Нововиленской на берегу речки Свислочь, по словам эксперта, можно найти хорошие квартиры как комфорт-класса, так и полноценный "элит".

"Там сейчас очень часто спрашивают квартиры. Этот жилищный комплекс сейчас набирает перспективы, и если кто-то задумывается о вложении денег в покупку жилья, то однозначно в "Леваде", потому что спрос будет только расти, это наглядно демонстрирует и рост цен за последние годы", – пояснила руководитель отдела.

По состоянию на июль 2024 года, рыночная стоимость долгосрочной аренды 1-комнатных квартир в Минске стартовала от $200. Это средняя цена за "бабушатник" в не самом лучшем состоянии и вдали от метро.

Найти "однушку" возле метро в нормальном состоянии, но без мебели сегодня можно за 250+ долларов. С современным ремонтом без изысков, но уже с мебелью – за $350+.

Что касается 2-комнатных вариантов, то самый бюджетный из них вдали от метро обойдется арендатору в $230, а с простым, но современным ремонтом и с мебелью возле метро –$ 350+.

Аренда 3-комнатных квартир в Минске стартует от $280 (в плохом состоянии и далеко от метро) и доходит до $400 за квартиру с отличным ремонтом, полным набором мебели и бытовой техники, рядом со столичной подземкой.

Что касается элитных квартир, цены на их аренду начинаются от $350+ (за однушку вдали от метро) и доходят до $800+ (за трехкомнатную в центре города).

"Уже в начале августа родители приступят к активному поиску квартир для своих студентов. Первым делом хочется порекомендовать им смотреть максимально широко на весь рынок, а не выбирать из несколько отобранных вариантов, не бояться рассматривать разные локации, подходящие по цене", – отметила представитель агентства.

Она добавила, что родители иногородних студентов могут плохо ориентироваться в столице и смотреть те квартиры, которые привязаны к транспортной доступности, чтобы ребенок быстрее добирался до вуза.

Также не стоит принимать импульсивных решений: если сегодня не нашелся подходящий вариант, это не значит, что вы не сможете найти его завтра. К тому же, предложение квартир на рынке аренды постоянно пополняется благодаря новому строительству домов.

"Многие переезжают из вторичного жилья в новостройку и оставляют "вторичку" для сдачи в аренду. А некоторые покупают новые компактные квартиры именно для аренды. То есть арендного жилья тоже становится больше", – добавила Почицкая.

Еще обязательно нужно заключать договор найма, это рекомендация как собственникам, так и арендаторам.

"Дело в том, что на этапе "нашел арендодателя и ударил по рукам" ничего не заканчивается, на этом только все начинается. Потом в процессе самой аренды могут возникнуть разные вопросы", – подчеркнула она.

Помимо этого, эксперт порекомендовала собственникам квартир не пытаться завышать цены перед началом студенческой кампании.

"Не нужно рассчитывать на студенческий бум (его уже два года не было, и сейчас мы не видим предпосылок для него) и завышать цены. Как показывает многолетняя практика, на такой вариант может кто-нибудь купиться, но в сентябре, когда уже начнутся занятия, чтобы временно пристроить ребенка, пока не подберут другой более бюджетный вариант. То есть через месяц-два такие постояльцы все равно съедут", – пояснила свою рекомендацию начальник отдела аренды жилья.