Офисный "простой": какое будущее ждет бизнес-центры Минска

В данный момент в белорусской столице пустуют 190 тысяч квадратных метров офисных помещений. При этом своей очереди на ввод в эксплуатацию ждут еще порядка 120 тысяч "квадратов", находящихся в высокой степени готовности.

Предложения, как видим, в достатке. А что по поводу спроса? Кто сейчас определяет основной запрос рынка на деловую недвижимость, во сколько офисам обходится "простой" и что ждет эту сферу в ближайшем будущем – в материале Sputnik.

До 2019 года в этом сегменте недвижимости наблюдался позитивный тренд: спрос, арендные ставки, а также цены продаж увеличивались. В 2020 году планету охватила пандемия коронавируса, Беларусь не стала исключением. Многие работники ушли на удаленку, но причиной падения спроса на аренду офисных площадей стал не "ковид".

Не секрет, что последние 10 лет офисный рынок республики развивался во многом за счет представителей IT-сектора. Впоследствии многие компании этой сферы релоцировали свой бизнес за границу.

"Самым массовым и объемным потребителем, на которого работал весь рынок офисов, были IT-компании. К 2020 году порядка 70% всех арендуемых площадей занимали программисты", - вспоминает собеседник.

Постепенно IT-сектор значительно сократил свое присутствие на рынке страны. По последним данным, сейчас доля запроса от айтишных компаний составляет всего 4%, в то время как в 2019 году этот показатель был на уровне 44%.

Но интересно другое: если раньше программисты запрашивали для себя площади 800-900 и более "квадратов", то сейчас эти цифры едва ли достигают 200 кв. м, а помещения используются для реализации небольших стартапов.

Пять лет назад в Минске было порядка 40 тысяч свободных офисных "квадратов", предлагающихся в аренду. Для целого рынка, на котором господствовали айтишники, этого казалось мало: ощущалась нехватка больших (500+ квадратных метров) и качественных (В+ и А классы) площадей. Но сегодня ситуация поменялась кардинально.

По последним данным, в столице насчитывается 190 тысяч квадратных метров, которые ждут своих арендаторов. И, кстати, это еще не рекорд. Пиковое значение рынка было зафиксировано в январе 2023-го, когда предлагалось 230 тысяч м2. Совокупный же объем рынка офисной недвижимости Минска – более 1,1 млн "квадратов".

"Происходит "миграция" арендаторов – это основной тренд сейчас. То есть новых арендаторов или тех, которые массово расширялись бы, мы не видим. Поэтому собственникам стоит рассчитывать только на имеющихся арендаторов, которые хотят улучшить свои условия работы и переехать, к примеру, из старого здания в новое", - отмечает эксперт.

Пустые офисные помещения в период поиска арендаторов обходятся собственникам очень дорого. К примеру, упущенная выгода для собственника 100-метрового офиса может составлять более тысячи евро ежемесячно.

"Арендатор предлагает, условно, 10 евро за "квадрат", но собственник хочет 12 евро. В итоге последний не идет на сделку и несколько месяцев ждет другого съемщика. За три месяца владелец офисных помещений теряет 3600 евро. Плюс эксплуатационные и коммунальные расходы – еще 400+ евро", - приводит аргументы представитель агентства недвижимости.

Собственники должны понимать: на новых арендаторов сейчас рассчитывать не стоит. На рынке остались лишь те, которые хотят улучшить условия, переехав в новый офис.

Второе, что должны понять и принять собственники офисов: в сложившемся и прогнозируемом профиците предложения и жесткой конкуренции тактика пассивного ожидания звонка от потенциального арендатора уже недееспособна.

"Слишком большое разнообразие офисов, отчего арендаторы просто путаются. И ожидать улучшений пока не приходится. Поэтому только активный выход на спрос, поиск арендаторов является эффективным методом борьбы с простоем и потерями", - уверяет он.

Один из последних трендов в сфере коммерческой недвижимости – офисы с чистовой отделкой. Если раньше, когда офисов не хватало, арендаторы собственными силами делали ремонт в помещениях, то сейчас в период профицита мало кто из них решится на переезд в бизнес-центры без покрашенных стен, уложенной плитки, ламината и так далее.

"Сейчас в отличие от доковидного периода офисы без чистовой отделки в принципе арендаторами не рассматриваются. В один момент было распространено, что арендатор въезжает и собственными силами делает ремонт по брендбуку, а ему собственник предоставляет арендные "каникулы". Теперь арендаторы хотят уже приехать в офис с чистовой отделкой, чтобы, условно, поставить ноутбук, мебель и работать", - поясняет специалист.

По его словам, например, "экс-Кемпински" возле Белгосцирка (сейчас – БЦ "Проспект") сильно помогло в поисках арендаторов решение начать предлагать офисы с отделкой. В данный момент практически со 100-процентной вакантностью простаивают два бизнес-центра в самом сердце Минска – БЦ "Capital Palace" на Октябрьской площади и Centropol около стадиона "Динамо".

Казалось бы, отличные с точки зрения планировки, транспортной доступности и престижности объекты. Но, в частности, отсутствие ремонта отпугивает потенциальных арендаторов. При его наличии и при условии активного поиска арендаторов положение дел можно было бы изменить в лучшую сторону, уверен собеседник.

Еще один тренд – ориентация на небольшие площади. По наблюдениям агентов по недвижимости, 70% спроса приходится на офисы до 150 квадратных метров. А помещения формата open space, которые были популярны еще несколько лет назад, уже не столь актуальны из-за необходимости зонирования перегородками пространства под нужды разных отделов и т.п.

За прошлый год в Минске ввели в эксплуатацию два крупных бизнес-центра – "Сухарево" в одноименном микрорайоне и D16 на Долгобродской. В целом в 2023 году столичную прописку получили еще 13 тысяч квадратных метров офисной недвижимости.

Кроме того, в высокой степени готовности находится еще порядка 120 тысяч "квадратов". Это такие бизнес-центры, как Shanter Hill на проспекте Победителей, G-S PLAZA "Жемчужина" в переулке Софьи Ковалевской, Prizma рядом с универмагом "Беларусь", "Левада", а также многофункциональный комплекс рядом с ТЦ "Замок". Наверняка, в скором времени они будут введены в строй.

"В последнее время сложился еще один четкий тренд – девелоперы стараются максимально оттягивать ввод в эксплуатацию коммерческих объектов, в которых преобладают офисные площади. Мы полагаем, что они не вводятся в эксплуатацию по той причине, что их некем пока заселить", - подчеркивает собеседник.

Эксперт категоричен: для того, чтобы профицит с офисной недвижимостью себя исчерпал и спрос уравновесился с предложением, необходимо активное развитие бизнеса.

Не будет в ближайшее время значительного улучшения и в части арендных ставок: за последние пять лет они снизились на 38%.

А профицит бизнес-новостроек с учетом нависшего объема строящихся объектов сохранится в Минске как минимум до 2027-го. Ожидается, что к этому времени свои двери откроют "Газпром-центр" и Международный финансовый центр в Минск Мире.

"Поэтому надо учиться жить и работать в новых реалиях. И, в частности, переходить от пассивного ожидания к активным действиям по привлечению арендаторов. Только так можно избежать потерь и вернуть доходность офисной недвижимости", - заключает Орлов.