"Это ужасно", – реагирует на вопрос о надстройке мансард жительница дома по улице Янки Мавра, 33. Здесь мансарду уже надстроили.
"Конечно, первым этажам хорошо, им сделали балконы. Пенсионерам поменяли окна, тем, кто с машинами, возможно, тоже это нравится, им сделали парковку. А мне – ничего. Но мне ничего и не надо было, потому что я за пять лет все сделала сама", – говорит женщина.
На Мавра предприятие "Мансарды столицы" уже завершает третий объект и готовится зайти на четвертый. Жители пятого дома проголосовали против мансард.
Договариваться с людьми непросто, в лучшем случае два дома из десяти – после длительных переговоров и разъяснений – могут согласиться на реконструкцию с увеличением этажности, говорят в компании, специализирующейся на мансардном строительстве. Но вовсе не люди тормозят сегодня строительство мансард на старых домах.
"С людьми можно работать. Если бы такой практики было больше, больше было положительных примеров, вопросы решались бы легче. На мой взгляд, нужна более активная поддержка со стороны администраций районов и структур ЖКХ города", – говорят в компании "Мансарды столицы".
Что изменилось
В нулевые мансардным строительством в Минске занимались сразу несколько компаний, напоминает представитель "Мансард столицы". В ГО "Минское городское жилищное хозяйство" был специалист, который курировал такое строительство. Проводились конкурсы. Разработкой эскизов и опоросом жильцов занимались представители ЖКХ.
Застройщики, по сути, получали готовый продукт. А потом все изменилось.
"Все это было утеряно – весь опыт работы. И на сегодняшний день, если возникает какой-нибудь элементарный вопрос, обратиться практически не к кому. Ситуацией никто не владеет", – рассказывают в компании "Мансарды столицы".
Сейчас, чтобы получить ответ на элементарный вопрос, предприятие вынуждено обращаться в министерство. Суть вопроса: с кем после реформы ЖКХ должен заключать договор застройщик? Районная администрация отказывается, потому что капремонты теперь не в ее юрисдикции, а районная структура ЖКХ – потому что не имеет таких полномочий.
В итоге одобренный жильцами и подготовленный к реализации проект во Фрунзенском районе не движется. Хотя президентский указ №657 от 2007 года "О некоторых вопросах реконструкции жилых домов", который определяет порядок капремонта с надстройкой, никто не отменял и не изменял. Документ предполагает заключение договора застройщика с коммунальщиками, согласно которому определяется кто, что и за какие средства делает.
Кому это выгодно
Строительство мансард не в последнюю очередь выгодно коммунальщикам и городу, настаивают в компании "Мансарды столицы".
Коммунальщики экономят деньги на ремонте крыши, эти работы выполняет застройщик. Кроме того, согласно президентскому указу, застройщик должен возместить коммунальщикам в случае совместного проекта реконструкции дома до 10% затрат на капремонт – деньгами либо работами.
"Во-вторых, частично решается вопрос энергосбережения этих зданий. Потому что теплая мансарда сверху – это сразу процентов на 50 снижение энергопотерь. Плюс внешний вид. После реконструкции здание смотрится по-другому: это уже не обычное серенькое строение, получаются приличные современные красивые дома", – напоминают в компании.
Что касается плюсов для жителей, то все зависит от проекта. В домах на Мавра свои"плюшки" получили жители первых этажей – им за счет застройщика сделали балконы, пенсионеры и инвалиды – им поменяли окна, и отчасти автомобилисты. Застройщик расширил проезжую часть и оборудовал дополнительные парковочные места.
В некоторых случаях застройщик готов за свой счет ремонтировать подъезд, а в некоторых, когда речь идет о более масштабном проекте, – даже наращивать метраж старых квартир. Но во всех без исключения случаях на время активных строительных работ жильцы освобождаются от коммунальных платежей. Жировки оплачивает застройщик.
Есть еще два выгодополучателя от строительства мансард. Молодежь, которая готова ходить пешком на шестой этаж, и застройщик, который утверждает, что рентабельность таких проектов колеблется в пределах 15-20%.
"Сегодня по городу средняя цена квадратного метра в новостройке – 1200 долларов в эквиваленте. А мы сегодня продаем по 1030. Я не могу сказать, что на них стоит очередь. Но их разбирают. На Мавра, к примеру, у нас осталась последняя квартира на строящейся мансарде из 24", – рассказывают в компании.
Небольшой опрос Sputnik людей, имевших опыт жизни в мансардных квартирах, показал, что в целом тем жильем они были довольны. Из минусов называли необходимость ходить пешком на высокий этаж, ощущение съеденной площади из-за скошенного потолка и в одном случае – духоту. Но это была старая переделка. Сейчас и требования ужесточились, и технологии изменились, говорят в компании.
"Летом эти квартиры не греются, зимой не мерзнут", – уверяют в "Мансардах столицы".
А с другой стороны – высокие потолки в другой части квартиры и особая атмосфера.
"Я со временем переехала в обычный панельный дом и, если честно, жалею. Я бы вернулась обратно. Никто не топтался над головой, а когда шел дождь, было даже ощущение, что ты за городом спишь в частном домике. Меня это успокаивало", – рассказала Татьяна, которая некоторое время жила в квартире-мансарде.
Люди из центра
Мансарды уместны и на панельных пятиэтажках, и на более ранних постройках, двух-трехэтажных домах, которые в Минске все чаще готовят к сносу.
Для пятиэтажек это шанс ускорить капремонт, потому что в домах, которые идут на реконструкцию, капремонт делают в первоочередном порядке. Для старых малоэтажных зданий это возможность уцелеть, сохраниться.
Но вот в Осмоловку "Мансарды столицы" так и не зашли. Хотя переговоры с местными жителями велись.
"Они к нам приходили сами, серьезной делегацией с представителем Минкульта. Но просто построить двухэтажную мансарду, старую крышу снять и новую поставить для нас было нерентабельно. Мы были заинтересованы в более существенном приросте площадей. Минимум – это этаж и мансарда… Консенсуса мы не нашли", – рассказывают в "Мансардах столицы".
Вот жители похожих домов на улице Мержинского согласны на реконструкцию. Их дома давно ждут сноса, а инвестора и определенности нет. Люди годами сидят на чемоданах и не решаются вкладываться в жилье – все равно же снесут.
Представители "Мансард столицы" в качестве эксперимента опросили жителей семи домов. Предложили реконструировать их дома, причем с надстройкой не одной мансарды, а 3-4 этажей. Компания готова была залить дополнительный фундамент, по периметру поставить монолитный каркас так, чтобы старые квартиры получили просторные лоджии, а уже сверху "посадить" дополнительные этажи. Люди получили бы дополнительные метры и, главное, определенность.
В шести домах застройщику сказали уверенное "да", в седьмом попросили время подумать. Но "нет" сказал город.
"Мы разработали перспективную концепцию: не проект, но проработанные эскизы – и обратились в горисполком с просьбой внести изменение в ПДП, сделать вариантность исполнения: снос или возможность реконструкции, если есть застройщик.
На сегодняшний день мы получили ответ, что они считают это нецелесообразным. Это мнение Комитета архитектуры и градостроительства Мингорисполкома", – рассказали в "Мансардах столицы".
Туманные перспективы
Перспективы мансардного строительства в Минске туманны, говорит представитель компании. Главная причина в том, что, помимо застройщика, никому реализация норм президентского указа "О некоторых вопросах реконструкции жилых домов" оказалась неинтересна.
"Нет никакой разъяснительной работы со стороны коммунальных служб, хотя это вменяется им в обязанность. В указе президента конкретно написано, что опросы должны проводить представители ЖКХ с участием застройщика, если он в этом заинтересован. Но на сегодня я не знаю ни одного положительного результата по опросам, которые проводило ЖКХ. Обычно это выглядит так: посылается человек, который не всегда компетентен в вопросе, ему скажут "нет-нет-нет". В ЖКХ считают такой опрос состоявшимся и пошли дальше: раз нет, значит, и вопросов нет", – объясняют в компании.
В итоге все опросы "Мансарды столицы" проводят самостоятельно. Организуют собрания, ходят по квартирам, отвечают на эмоциональные и технические вопросы. Приблизительно в каждом пятом случае выходят на положительный результат и все-таки строят планы.
"Мы начинали с пятиэтажек. Но такие проекты, как на Мержинского, могут оказаться более рентабельными. Кроме того, это другой опыт. Пока городским властям проект на Мержинского неинтересен. Но, возможно, пройдет год-два, решение изменится. У нас плотный контакт с жильцами микрорайона, они звонят с интервалом раз в неделю и интересуются: "Как дела?" Теперь я на такой звонок должен буду ответить, что пока нам согласия не дали… Но двигаться надо", – говорит представитель компании.