Елена Ольшанская, Sputnik
Принятие решения о переводе ставок аренды в белорусские рубли вызвало бы стагнацию на рынке коммерческой недвижимости и отпугнуло бы иностранных инвесторов, которые готовы вкладываться в развитие в Беларуси девелоперских проектов, считают специалисты Colliers International.
Проект вызвал критику со стороны бизнес-сообщества, банков и страховых организаций. На минувшей неделе ГКИ заявил, что отказывается от этих планов, поскольку негативные моменты перевешивают эффект от такой дедоллоризации.
Поставить девелоперов на колени
Эксперты белорусского отделения Colliers International, международной компании, занимающейся управлением, оценкой и консалтингом в сфере коммерческой недвижимости, проанализировали проект подготовленного ГКИ документа о переводе ставок аренды на белорусские рубли и отметили целый ряд негативных эффектов.
"Специалисты при отсутствии стабильной и прогнозируемой национальной валюты считают данный проект не совсем уместным и дестабилизирующим сложившуюся практику арендных отношений в Беларуси на объекты коммерческой недвижимости частной формы собственности", — отмечают в компании.
По мнению экспертов, перевод ставок аренды в белорусские рубли сделает проблематичным привлечение крупных инвестиций в коммерческую недвижимость со стороны иностранных инвесторов и усложнит работу уже существующего девелоперского бизнеса.
В Colliers International также отмечают, что собственники объектов были бы вынуждены повысить ставки аренды, чтобы защитить себя от валютных и девальвационных рисков.
"Это означало бы фактически поставить на колени девелоперов, кредиты на строительство объектов коммерческой недвижимости которым выданы в валюте. В итоге, банки заберут проекты со значительным дисконтом, а новые проекты полностью остановятся либо превратятся в долгострои или так и не начнутся. Этот сценарий нельзя допустить", — предупреждали эксперты.
Стремиться к единой валюте расчетов
"Сегодня при рассмотрении проектов мы смотрим, чтобы валюта обязательств совпадала с валютой поступлений. Понятно, что это должны быть не белорусские рубли", — считают в "Приорбанке", который кредитует, в том числе, крупные проекты в недвижимости.
Эту позицию поддерживают российские инвесткомпании. Если кредит на реализацию проекта привлечен в долларах США, то имеет смысл ставку аренды также формировать в долларах, считают в российской инвестиционной компании "Сбербанк-Глобал". При этом специалисты отметили, что сейчас, в связи со сложностями в российской экономике, банки крайне осторожно подходят к большим проектам. Взимание аренды не в валюте кредита делает риски окупаемости объектов крайне высокими.
Застраховать себя от девальвации
В Беларуси был короткий период, когда ставки аренды торговых помещений исчислялись в рублях, однако как раз в это время иностранные инвесторы не принимали решений о вхождении в страну, обращают внимание в Colliers International.
"Они попросту не понимали, какой доход будут иметь. И это, на самом деле, плачевная ситуация. Мы не хотели бы к ней прийти", — подчеркнули специалисты.
Срок окупаемости проектов в коммерческой недвижимости составляет, в большинстве случаев, не менее восьми лет. Однако в белорусских реалиях сложно дать прогноз по инфляции даже на год.
"В отличие от России, где произошла разовая девальвация, в Беларуси мы наблюдаем длительный опыт падения национальной валюты. Для нас это самоубийство. Начатые проекты вынуждены будут как-то работать и пытаться выжить. Новых, конечно же, не будет", — отмечают в данной связи в одной из белорусских компаний, занимающихся коммерческой недвижимостью.
В кризис нужно быть осторожными
"На самом деле мало кто из серьезных fashion-операторов собирался войти в Беларусь в 2015 году, и те из крупных инвесторов, которые планировали, в основном свои планы не поменяли. Так что 2015 год не принесет радикальных изменений в наборе потенциальных арендаторов", — считают в компании.
Там отмечают, что из-за кризиса отложили свои планы прийти в Беларусь такие крупные бренды, как Reserved, River Island, Mohito, Cropp Town и Ostin. Не в последнюю очередь повлияли на планы инвесторов непредсказуемость действий властей в связи со сложностями в экономике страны.
"Некоторая утрата доверия будет иметь эффект скорее не в 2015 году, а в 2016-2017 годах. Связано это с повысившимися страновыми рисками и сложной прогнозируемостью развития ", — подчеркнули в Colliers International.
Эксперты добавили, что в этой ситуации изменять условия расчета ставок аренды для белорусских властей было бы крайне неразумно.
